Představte si toto: Najdete starý dům na prodej, který je plný historického charakteru, ale rozhodně potřebuje trochu TLC. Okamžitě si začnete představovat, jak by místnosti vypadaly s čerstvým nátěrem a novou podlahou. Tolik kouzla, tolik potenciálu. Tento scénář se může zdát jako lákavá příležitost pro kupující domů, a to díky velkému množství televizních pořadů, které romantizují proces renovace fixačních svršků. A i když výsledek může být snový, může se také proměnit v nejhorší noční můru kupujícího, pokud se místo toho nemovitost ukáže jako jáma na peníze.
Ale jak má kupující vědět, zda je dům jeden nebo druhý? Je to otázka, od které Jenna LeBlanc Design Jenna Sue se odpověď dozvěděl těžce. Když ona a její manžel Lucas poprvé začali investovat do nemovitostí, koupili si starší dům, který byl přeměněn na pět jednotek. „V té době jsme si mysleli, že to byla vražedná dohoda, ale budova byla zanedbaná a byla plná problémů s údržbou,“ říká LeBlanc. Přestože nechala nemovitost před koupí zkontrolovat, dodavatel později objevil velké elektrické nebezpečí, které inspektor přehlédl. Tento objev učinil investici pro LeBlanc příliš riskantní a ona a její manžel nakonec nemovitost prodali jinému investorovi.
Upevňovací svršek by neměl vyžadovat opravu nebo výměnu „hlavních položek, jako je základ, střecha, kanalizace nebo elektro,“ říká Sharon Swinfordová, konzultant prodeje nemovitostí společnosti Keller Williams. Jakékoli práce potřebné na domě „by měly být kategorizovány jako kosmetické, jako je malování, výměna spotřebičů, podlahy nebo vyklízení dvora.“ LeBlanc od té doby přijala tuto moudrost a své rané zkušenosti popsala až a cennou příležitost získat praktický náhled a ona a její manžel úspěšně renovovali mnoho vlastnosti. "Po tom, co se vypořádáme se stresem a nechtěnými překvapeními starých domů, raději zůstaneme u novějších domů z 80. let nebo později," řekla. "Pokud jsou základní systémy v dobrém stavu, můžeme přidělit náš rozpočet na vylepšení namísto oprav."
Na druhé straně této strategie, Garrett Poshusta z Grit a polština a jeho žena Cathy preferují renovaci starších domů s původními detaily a dřevěnými prvky. „Skutečné zásoby hodnoty ve starém domě jsou v materiálech a řemeslném zpracování,“ říká Poshusta. „I když jsou v domě z přelomu století potřeba nějaké aktualizace, s původními lištami, podlahami, dveřmi a stavebními materiály místo, konečný výsledek může být cenný a žádoucí.“ Poshusta se také domnívá, že „peněžní šachty versus fixační svršky jsou do určité míry trhem závislý. Stejný dům se stejnými problémy na jednom místě oproti jinému může vést ke zcela odlišným finančním výsledkům.“
V podstatě se to všechno scvrkává na to, jakou finanční návratnost můžete očekávat poté, co utratíte peníze na opravu domu. „Penězová jáma by byla něco, co má tolik drahých problémů, že ať už tam bydlíte nebo ji jen přehazujete, nikdy nedostanete zpět peníze, které jste do ní vložili,“ tvrdí Jeremy Ford, realitní makléř společnosti RE/MAX Real Estate Group.
„Vždy hledejte skvrny od vody na stropech a kolem vnitřních soklových lišt a obložení domu,“ radí Craig Williams, realitní agent s Coldwell Banker Vanguard Realty. Jakékoli vodní značky jsou velkou červenou vlajkou, protože mohou podle Poshusty „indikovat nekontrolované pronikání vlhkosti“. "V závislosti na tom, jak dlouho k tomu dochází, může dojít k hnilobě a poškození struktury." Plíseň je další velká obavy z poškození vodou, v neposlední řadě pro jejich zdravotní důsledky, ale také proto, že to může být nákladné napravit.
„Oprava základů může být drahá,“ varuje Poshusta, a proto je důležité hledat jakékoli známky strukturální poškození – šikmé podlahy, praskliny ve stropě a okna a dveře, které se neotevírají ani nezavírají správně.
"Pokud má dům pod sebou prostor pro procházení, pravděpodobně má dřevěné podlahové trámy," říká Williams. Doporučuje, aby to byla hlavní oblast, na kterou se má kontrola zaměřit. "Novější domy budou mít pravděpodobně deskové základy, takže dávejte pozor na praskliny v sádrokartonu, aby se usadily," pokračuje. "Drobné trhliny nejsou vždy velké, ale váš inspektor to obvykle pozná."
Střechy jsou položka, jejíž výměna „stojí tisíce, a pokud nebyla udržována, může mít za následek následné problémy,“ varuje Poshusta. Průměrná životnost šindelové střechy se pohybuje mezi 20 až 25 lety (kovové a taškové střechy vydrží déle), proto je nezbytné, abyste si před koupí domu zjistili stáří střechy. Mějte na paměti, že většina poskytovatelů hypoték a pojišťoven bude také vyžadovat střechu, která má zbývající životnost alespoň dva až tři roky. „Je důležité mít na paměti, co váš věřitel očekává,“ říká Williams. "Získat půjčku na domy v drsném stavu může být náročné."
„Staré původní kuchyně a koupelny obvykle znamenají původní instalatérské a elektrické rozvody, takže počítejte s tím, že při modernizaci těchto prostor vyměníte všechny trubky a rozvody,“ říká Poshusta. "Mechanické systémy jako instalatérské, elektrické a topné systémy mohou být nákladné na aktualizaci a mají omezenou životnost." Nutnost vykuchat prostor za účelem přístupu k potrubí a kabeláži je jedním z největších faktorů spojených s vysokou náklady. Na druhou stranu Poshusta nabízí: "I když je dům starý, pokud byly všechny vyměněny, je toho mnohem méně, co se může pokazit."