Jako první kupující v domácnosti udělal svůj domácí úkol, víte, že dostat se do dveří vyžaduje nějaké statné úspory: A záloha, uzavírací náklady, a dokonce a značný polštář zbylo po zavření, pro začátek. Existují však další běžné náklady - mezera v hodnocení -, která v některých scénářích může být dnes nejdražší částí nákupu domu. Mezery v hodnocení jsou odrazujícím znamením dnešní trh s nemovitostmi je příliš horký na to, aby jej kupující zvládl kteří potřebují financování.
Takto se to hraje: Řekněme, že dům je uveden na 350 000 $ a dostává spoustu nabídek. Chcete-li získat konkurenční výhodu, nabídnete za domov 400 000 $. (Rekordně vysoká částka 50 procent domácností jde nad požadovanou cenu, uvádí a Zpráva od Redfin z května 2021). Pokud si však berete hypotéku na koupi domu, váš věřitel bude vyžadovat hodnocení, které je nestranným a profesionálním názorem na to, co je dům vlastně stojí za to, šílení stranou. Pokud odhadce určí, že dům má hodnotu pouze, řekněme, 360 000 $, pak musíte přijít s dostatečnou hotovostí na „uzavření mezery v hodnocení“, což by v tomto případě bylo 40 000 $.
V těchto případech, kdy dům nepřijde za odhadovanou cenu, možná budete moci znovu vyjednat s prodejcem, ale na tomto horkém trhu je nadbytek investorů, kteří si budou moci koupit dům za veškerou hotovost (a bez věřitelů zapojených do transakce technicky ani nepotřebují posouzení). Jen abyste věděli, pohotovostní doložka o hodnocení ve vaší smlouvě je důležitá, protože vám umožňuje vymanit se z dohody, pokud se domov odhaduje za nižší než kupní cenu.
Věřitelé rádi vidí hodnotu hypotéky méně než odhadovaná hodnota nemovitosti, vysvětluje Steve Sexton, finanční konzultant a generální ředitel společnosti Sexton Advisory Group. Vyšší záloha ke snížení výše půjčky by mohla být jedním řešením, přesto vyžaduje získání více hotovosti.
Co se tedy stane, když se ocitnete v tomto scénáři? O hodnocení byste se mohli se svým věřitelem popřít, říká Dawn Pfaff, který má více než dvě desetiletí zkušeností odhadce a je prezidentem Můj stát MLS.
"K podpoře vašeho sporu budete muset uvést přesvědčivý argument," říká Pfaff. "Váš realitní agent vám pomůže najít srovnatelné tržby, které podporují požadované ocenění."
Jedním z největších faktorů, které mohou ovlivnit vaše hodnocení, je přizpůsobení trhu času, říká.
"Pokud původní odhadce použil srovnatelný prodej z doby před šesti měsíci, ale ceny v této oblasti rychle rostou, bude nutné upravit cenu pro aktuální trh," říká Pfaff.
Posouzení se přesto mohlo podruhé vrátit se stejnou cenou (nebo ještě nižší).
Je to nešťastné místo. Vymačkaný inventář a zpomalení výstavby nového domu během COVID-19 znamená, že na trhu není mnoho domů. Rekordně nízké úrokové sazby kupce stále houfně vyváděly. Výsledek? Prodejci dostávají na své domy několik nabídek a mnozí přicházejí za katalogovou cenu - jako v tisících a tisíce více než dolarů.
Na tomto pokřiveném trhu je třeba mít na paměti: Existuje rozdíl mezi skutečnou hodnotou domu (tržní hodnota) a aukční hodnotou (kolik jsou kupující ochotni zaplatit), říká Ryan Lundquist, certifikovaný odhadce rezidenčních nemovitostí a analytik trhu s bydlením v Sacramentu. Odhadce působí jako „oči věřitele,“ říká. Je to proto, že banky musí mít jistotu, že půjčka, kterou vám poskytnou, je odůvodněna hodnotou nemovitosti; pokud máte výchozí hodnotu, budou si muset ztrátu kompenzovat.