Pak jsem se zamiloval do místa. Ve stínu Kapitolu USA jsem našel viktoriánský dům z roku 1880, který byl rozdělen na byty. Každý detail byl krásně obnoven, drahé přípravky naznačovaly pozornost designérů na detail. Půdorys neuvěřitelně využil prostor 850 čtverečních stop. A nejlepší zpráva: náš inspektor nenašel za sprchovými dveřmi nic, co by vyžadovalo opětovné utěsnění, a matný koupelnový nátěr, který nebyl ideální.
Náš inspektor chyběl, že okna byla nainstalována bez řádného blikání. Chybělo mu, že systém HVAC je pro naši jednotku příliš malý. A nic nenasvědčovalo tomu, že instalatérský systém nebyl schopen kódovat.
To je důvod, proč inspekce musí jít dále než po povrchové úrovni kopat do elektrické, instalatérské, střešní, a více. Všechny hlavní systémy by měly být na jejich radaru. A pokud má inspektor obavy, které jdou nad rámec jejich schopností, měl by být přizván odborník, který určí rozsah problému.
Požádejte o doporučení inspektora a zkontrolujte platné licence a reference před
dáte nabídku, abyste byli připraveni vyrazit do akce. Pokud najdete inspektora se specifickými zkušenostmi s prací na historických rekonstrukcích, ještě lépe. Může to být nejlepších 300 až 800 $, které utratíte.Bruce Irving, cambridgeský realitní a renovační konzultant, který produkoval Tento dům již 17 let je odborníkem na historické nemovitosti. Radí klientům, aby nenechali kámen na kameni, a klade otázky typu „Co se stalo se strukturou během renovace? Nadace? Zapojení? Instalatérství? Jak byla vylepšena izolace? Bylo během projektu objeveno poškození hmyzem, vodou nebo ohněm, a pokud ano, jak to bylo řešeno? “ Tento druh kopání se vyplatí.
"Vyzkoušejte prodejce prostřednictvím svého agenta pro seznam nemilosrdně o tom, co bylo provedeno před dokončením," dodává Irving. "Uvědomuji si, že na trhu prodejce, jako je ten, který jsme tady, může být něco jako pískající kolo negativně odlišit vás od dechové slintající konkurence, ale agent by měl být připraven a ochoten sdílet jakékoli informace to je k dispozici. Pokud ne, pokračoval bych. “
Tento seznam jde nad rámec vašeho hodnocení povrchových úprav interiéru domu nebo inspektora, který určuje, že ano, místo je funkčně zdravé. Chcete vědět, že platíte za renovace, které skutečně vypadají.
Toto je jedno místo, kde se v mém domě zhoršilo situace. Instalatérské problémy, úniky a další problémy se začaly objevovat krátce poté, co jsme se nastěhovali. Jak dodavatelé trávili čas prací na opravách, vyšlo najevo, že plány byly předloženy městu, poté byly úplně vyhozeny z okna při provádění a v některých případech nebyla povolení nikdy vytažena.
Irving doporučuje jít přímo na stavební oddělení (nebo požádat svého realitního agenta) a přečíst si o projektu. "Kolik inspekcí bylo provedeno - základové, rámové, elektroinstalační, instalatérské, izolační, konečné - a co od nich můžete sbírat?" Jsou ještě nějaké otevřené? “ ptá se. Povolení jsou veřejným záznamem, takže si nasaďte detektivní klobouk a sledujte je.
I když ne vždy je praxe dokonalá, můžete mít klid, když víte, že konkrétní vývojář - nebo amatérský ploutev - to udělal už dříve (spoiler: náš nebyl). Pokud pracovali na předchozích výběrech historických domů, podívejte se na jejich předchozí projekty, promluvte si s agenty, kteří domy prodali, a pokud je to možné, požádejte je, aby vás kontaktovali se současnými vlastníky. Nechcete jen vidět lesklé fotografie MLS, ale také chcete zjistit, co se stalo šest měsíců až rok po uzavření.
Můj osobní hororový příběh: Dva z hlavních dodavatelů na flipu našeho domu byli mimo provoz v době, kdy jsme si uvědomili rozsah renovačního nepořádku. Kdybychom věděli, že se podíváme na jejich recenze, možné stížnosti Better Business Bureau a požádáme o reference, došlo by k okamžitým varovným signálům. Vývojář a / nebo prodejce by měli být otevření ohledně toho, koho použili. Pokud tomu tak není, berte to jako do očí bijící stopu.
Požádejte o domácí záruku a uschovejte si rezervu hotovosti na opravy. Existují rozporuplné názory na domácí záruky, ale ten náš se v prvním roce vlastnictví hodil s různými malými projekty. A bez ohledu na to, zda byl váš historický dům převrácen spěšně nebo opatrně, staré domy vždy,vždy potřebovat opravy, takže si nechejte spořicí účet určený pro velké i malé emise, které by se mohly skrývat v těch posvátných zdech.