Někdy najdete monstrum 127letý viktoriánský při tak velkém vyjednávání, že se zdá hloupé projít nahoru - i když je to mnohem víc, než plánujete utratit. Takže se rozhodnete proměnit horní patro na plný úvazek Airbnb vám pomůže s platbami. Chcete-li si však ponechat co nejvíce peněz z prodeje posledního domova, rozhodli jste se pro hypotéku FHA provést minimální možnou zálohu (3,5 procenta).
(Pokud to nemůžete říct - to se mi stalo!) Můj manžel a já jsme odložili 7 600 dolarů na náš dům 200 000 dolarů - tak pod konvenčním přístupem moudrosti o 20 procent dolů a ještě méně než medián 6 procent dolů pro A první homebuyer.
Myslím, že kdybych to musel udělat znovu, pořád bych to dělal. Když jsme drželi naše peníze, dokázali jsme zaplatit přímo za většinu našich (prvních kol) renovací. Ale je tu několik věcí, které bych nechtěl v takovém spěchu, aby se leskly - nebo si přál, abych byl schopen předvídat - v mém nadšení z získání domu. Tady, pět věcí, které bych si přál, abych věděl dříve, než půjdu s nízkou platbou.
Abychom využili možnosti nízké, nízké zálohy, museli jsme udělat Hypotéka FHA, což vyžaduje pouze o 3,5 procenta méně. Bohužel, přichází s notoricky přísným procesem upisování a musíte použít odhadce schválený FHA. Prodávající téměř nechtěl využít naši nabídku, když se dozvěděla, že to byla naše finanční cesta.
Ale jakmile byla naše nabídka přijata a dům byl zkontrolován, nemovitý zábava začala. Věřitelé procházeli fotografiemi s jemným hřebenem na zuby. Za nebezpečí zakopnutí považovali svorky v podlahách z tvrdého dřeva. Odmlčeli se, když viděli, že ve třetím patře koupelna chyběla toaleta. Plakali faul, když viděli, jak se v blátě loupají barvy. Než jsme půjčili, museli jsme všechny tyto věci opravit. Protože náš prodejce nebyl vstřícný, museli jsme přijít a vytáhnout svorky, nainstalovat záchod a překreslit zdi sami (všichni z naší kapsy), což bylo docela riziko, protože jsme nevěděli, jestli skončíme místo. (Naštěstí jsme měli úžasného obchodníka, který s námi strávil nedělní odpoledne řešením všech těchto otázek!)
Byl jsem s tím obeznámen soukromé hypoteční pojištění protože jsme to měli v našem prvním domě. Za účelem získání hypotéky s nízkou počáteční investicí zaplatíte vy - dlužník - pojištění, které kryje věřitele pro případ, že byste se dostali do výchozího stavu. Kopne, když zaplatíte méně než 20 procent. Existuje několik různých typů, a my jsme dříve měli ten, který nechal majitele domu zrušit po dosažení 20 procent vlastního kapitálu v jejich domě. U ostatních konvenčních hypoték pojištění automaticky skončí, jakmile dosáhnete poměru půjčky k hodnotě 78 procent (i když můžete požádat o vzlétlo když zasáhnete 80!). Ale s půjčkou FHA je soukromé pojištění navždy - jediný způsob, jak ho získat, je, když refinancujete konvenční hypotéku. To znamená, že pokud provádíme hypoteční splátky, platíme 133 dolarů měsíčně (téměř 1 600 $ ročně) na pojištění pro někoho jiného. To je spousta peněz, které by mohly vést k mnohem lepším věcem, a nesnáším, že je musíme platit.
Pokud nikdy nekončící PMI nestačilo, dostanete úvěr FHA navíc s předem zaplacenými náklady - navíc pojistné (známé jako Jednorázové rodinné úvěrové pojištění předem). Platíte to HUDovi a je spojeno s náklady na uzavření. Vlastně jsem na to zapomněl, dokud jsem se nevrátil a nedíval se na naše závěrečné dokumenty (byl to stresující čas, který se snažím blokovat z paměti!). Tím bylo přidáno 3 377,50 $. Nyní v našem případě máme prodejce, aby po prohlídce zaplatil některé náklady na uzavření, ale stále je to nějaký šok nálepky. Tyto dodatečné náklady - pokud je vložíte do hypotéky - mohou také znamenat ukončení měsíční splátky úvěru FHA vyšší, než byste museli platit běžnou půjčkou, i když je úroková sazba trochu vyšší méně.
Jako první, jako je jíst dezert, jsme vzali nízkou zálohu na náklady za to, že jsme schopni udělat něco lepšího později. Rádi bychom se každý měsíc vyhnuli rozdělování těchto peněz na hypoteční pojištění. Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, je refinancování do běžné hypotéky, jakmile si vybudujeme kapitál. Když jsme ale financovali všechny kromě těch několika tisíc dolarů, efektivně jsme se do této půjčky chytili, jakmile úrokové sazby začaly růst (a oni stoupají). Věc o hypotékách spočívá v tom, že na začátku načítají úroky z vašich plateb, což znamená, že prvních pár let platíte jen velmi málo za jistinu. Proto je velmi obtížné učinit jakýkoli pokrok při splácení původní výše půjčky. Jakmile se tedy úrokové sazby začnou zvyšovat - jako tomu bylo v případě, kdy jsme si půjčili úvěr za historicky nízkou úrokovou sazbu, jako jsme to udělali (3,875 procent!) - matematika se nevyplácí z refinancování. Takže jsme uzavřeni v této hypotéce a pojištění, pokud sazby v budoucnu drasticky neklesnou.
Za dva a půl roku jsme se rozhodli provést nějaké významné renovace, aby se dům dostal na úroveň domů, které se v současné době prodávají na našich několika blocích. Na úkor účtu jsme chtěli využít kapitál, který jsme vytvořili prostřednictvím vylepšení a zvýšení hodnoty nemovitosti. Můžete si však půjčit pouze určité procento vlastního kapitálu (rozdíl v tom, co dlužíte a co stojí za to). Protože jsme udělali tak malý pokrok ve splácení jistiny (viz # 4!), Byli jsme omezeni na to, co jsme si mohli půjčit, a proto ve vylepšeních, která jsme mohli udělat. (Což možná není tak špatné, protože nám brání dostat se přes naše hlavy.) Dobrá zpráva: To nás přinutilo být kreativní a najít kompromisy v oblasti renovací. Díky tomu si myslím, že jsme přidali více hodnoty, než jsme utratili. Ale s rostoucími úrokovými sazbami jsme chtěli učinit toto naše poslední spěch a udělat VŠECHNY práci najednou, což jsme nakonec nedokázali.
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019