Zařaďte to pod „věci, které mě jako majitele domu překvapily“: Hypoteční společnosti mohou prodat vaši hypotéku a ve skutečnosti se to stává poměrně často. Ve skutečnosti, od té doby, co jsem téměř před deseti lety koupil svůj dům, jsem si nechal půjčku obsluhovat čtyřmi různými hypotečními společnostmi – přičemž dva z posledních převodů proběhly velmi rychle za sebou.
Z větší části, když je moje hypotéka prodána, přidává to do mého seznamu úkolů trochu administrativy navíc – úkoly jako zajistit, aby nová servisní společnost měla kopii mého pojistka majitele domu (jinak mohou plácnout na dražší pojistný plán půjčovatele) a nastavení všech mých platebních údajů na nové webové stránce.
Ale celá tato spletitost mě přivedla k úvaze: Proč hypoteční společnosti prodávají váš úvěr, existuje něco, co můžete udělat, abyste to zastavili, a jak to ovlivní váš úvěrový obrázek?
Pokud jste vlastníkem domu (nebo budoucím), zde jsou tři věci, které byste podle odborníků měli vědět o prodeji hypoték.
Prodej hypoték je velmi běžnou praxí v hypotečním průmyslu, říká hypoteční expert David Peterson, spoluzakladatel webu pro osobní finance Bankdash.
„Za normálních tržních podmínek bude věřitel prodávat hypotéku, protože jeho obchodní model je zaměřen na poskytování úvěrů a nikoli na poskytování úvěrů,“ říká Peterson. "Servis zahrnuje spoustu administrativní práce, jako je vybírání hypotečních splátek, výpočet a výběr daní z nemovitosti a správa vázaných účtů."
Poskytovatelé hypoték by museli vybudovat a udržovat servisní infrastrukturu, aby mohli obsluhovat všechny půjčky, které poskytují, což může být obtížné škálovat, vysvětluje Peterson. Mnoho poskytovatelů půjček se proto rozhodlo zaměřit své podnikání buď na poskytování úvěrů, nebo na správu hypoték.
Pokud váš věřitel prodá vaši půjčku, ale zachová si práva na obsluhu, pravděpodobně nezaznamenáte velkou změnu v tom, jak platíte hypotéku nebo jak komunikujete se společností. Pokud se však obsluhovatel změní, budete se chtít ujistit, že dodržuje federální předpisy které se týkají vaší půjčky, včetně zaznamenávání vašich včasných plateb úvěrovým kancelářím.
Existují nějaký banky, které váš úvěr neprodají. Jsou známí jako „portfolio věřitelé“ a většina z nich jsou menší komunitní finanční instituce, jako jsou družstevní záložny. Ale většinou nemůžete udělat nic, abyste zabránili prodeji hypotéky.
Uvědomte si toto: Nemusíte panikařit, když dostanete oznámení, že vaše hypotéka byla prodána od splnění podmínek smlouvy půjčka včetně vaší měsíční splátky, úrokové sazby, zbývajícího zůstatku a všeho ostatního zůstane stejné, říká David Tully, realitní makléř s eXP Realty v Renu v Nevadě. Ale je dobré mít dobrou papírovou stopu, aby nedošlo k žádným platbám, které by se při míchání ztrácely.
Pokud jste nedávno poslali platbu předchozímu majiteli hypotéky, nebudete za to potrestáni, říká Tully. Po prodeji servisních práv je 60denní lhůta odkladu, která pomáhá hladce přechod.
Neexistuje jednoznačná odpověď na to, jak přesně vás může prodej hypotéky ovlivnit kreditní skóre, ale pravděpodobně to nebude mít velký dopad na toto třímístné číslo, které určuje vaši bonitu.
V ideálním světě byste si vzali úvěr na bydlení a ten by zůstal u stejné společnosti a poté na konci vaší hypotéky na 30 let byste měli žhavou řadu včasných plateb na vaší desítky let trvající splátce půjčka.
Víte, věřitelé se nejen starají o vaše včasné platby, ale rádi vidí i historii úvěrů. Vaše délka úvěrové historie tvoří asi 15 procent vašeho skóre.
Pokud je vaše hypotéka jedním z nejstarších účtů hlášených úřadům a prodá se, může to ovlivnit stáří vaší úvěrové historie, tvrdí Caleb Reed, odborník na úvěry a zakladatel společnosti. DollarBudget.
Řečeno jinak? Když se změní jméno vašeho věřitele, vaše účty mohou být převedeny na nový subjekt nebo se ve vašich přehledech objeví pod novým jménem věřitele, říká Levon L. Galstyan, certifikovaný veřejný účetní ve společnosti Oak View Law Group v Glendale v Kalifornii.
„I když je vaše hypotéka prodána novému poskytovateli úvěru, vaše kreditní skóre pravděpodobně nebude ovlivněno,“ říká Galstyan.