Daňové období je dost matoucí s W2, charitativními příspěvky a odpočty studentských půjček. Přidejte prodej nemovitosti a stačí, aby běžel i ten nejchytřejší odborník na TurboTax. Ale v roce, kdy byl trh žhavější než kdy jindy, stále více lidí prodává své domy – a ne vždy si kupují nové hned za tím. Když tedy zaškrtnou políčko „Prodal jsem dům“, jak se mohou připravit na jakákoli (drahá) překvapení, která by se jim mohla 15. dubna vydat?
Nejprve upozornění: Tyto tipy odborníků jsou užitečné a je dobré přijít ke stolu s nápady, ale Kate Ziegler, realitní investor a realitní makléř v Bostonu, radí potenciálním investorům do nemovitostí, aby se na začátku procesu obrátili na daňového odborníka. Certifikovaný veřejný účetní nebo CPA se zkušenostmi v oblasti nemovitostí jí pomohl výhodněji strukturovat stávající nemovitosti. Také radili ohledně budoucích nákupů a prodejů a jak by to mohlo ovlivnit její daňový účet.
„Udělejte si čas a najděte někoho, kdo rozumí vašemu místnímu trhu s nemovitostmi a také vašim cílům investujete ve větším měřítku nebo minimalizujete kapitálové zisky při dobře načasovaném prodeji svého hlavního sídla,“ říká Ziegler.
Historicky se lidem říkalo, aby si koupili dům, pouze pokud tam plánují žít tři až pět let. Pandemie vše změnila. Lidé se ocitli v nouzi o větší prostor, stěhovali se po celé republice, popř prodávat za peníze na horkém trhu. Potřebovali prodat – a potřebovali prodat Nyní. Jak dlouho tam byli, nehrálo roli.
Někteří z těchto prodejců se ocitli s překvapivým daňovým vyúčtováním. „Na některých trzích se za prodej během prvního roku vlastnictví vybírají dodatečné daně, o což se obce snaží odrazovat od „převracení“ nebo revitalizace znehodnocených domů pro krátkodobý opětovný prodej,“ říká Ziegler.
Michael Gross, CPA a certifikovaný finanční plánovač, dále vysvětluje: „Tyto krátkodobé kapitálové zisky jsou zdaněny běžnými sazbami daně z příjmu. Nejvyšší běžná sazba daně z příjmu je 37 procent. Pokud drží nemovitost déle než rok, zisk by byl zdaněn dlouhodobými sazbami kapitálového zisku. Nejvyšší míra dlouhodobého kapitálového zisku je 20 procent. Zisk z domu často není malý a tento 17procentní rozdíl může mít velký dopad během daňové sezóny.
Ken Grodner, účetní, z něhož se stal realitní makléř Skupina pohostinské sítě u Keller Williams přidává k dlouhodobé hře další bod: „Pokud jste schopni prodat a majetek v roce s nízkými příjmy (např. když vy nebo váš manžel odejdete ze zaměstnání), můžete snížit nebo odstranit svůj kapitál daň ze zisku."
„Daňové dopady primárního a nepřímého bydlení se liší, takže kupující kupuje nové primární bydlení aniž by prodali svůj současný dům, měli by zvážit daňové dopady změny svého bydliště,“ Ziegler říká. Primární výjimku pro bydlení můžete uplatnit pouze u jedné nemovitosti, a jakmile změníte adresu, změní se váš daňový status u této druhé nemovitosti. Navíc, pokud je tato nemovitost přeměněna na dlouhodobý pronájem nebo krátkodobý pronájem, ovlivní to také její daňové zatížení – a tato sazba ovlivní veškeré výpočty zisku z pronájmu.
Na druhé straně osvobození pro bydlení, pokud prodávající vykládá nemovitost k pronájmu, ale vlastnil a obýval ji jako hlavní bydliště po dobu dvou z pěti let před prodejem, poté jej mohou přeměnit na primární bydliště před prodejem Prodej. V takovém případě Gross říká: "Když prodáte nemovitost, můžete vyloučit zisk 250 000 $, pokud jste svobodní, nebo 500 000 $, pokud se vzali společně."
Gross vysvětluje, že odpisy jsou běžně nepochopeným pojmem ve světě daně z nemovitostí. Odpisy pokrývají nezbytná vylepšení, která by měl člověk provést na svém majetku, aby jej udržel ve špičkovém stavu k pronájmu i prodeji. Majitelé však často nesprávně předpokládají, že jde o trvalý odpočet. Říká: "Ačkoli je to odečitatelné během doby pronájmu nemovitosti, snižuje to daňový základ nemovitosti, což v konečném důsledku zvyšuje zisk při prodeji nemovitosti."
Vzhledem k tomu, že trhy s nemovitostmi zůstávají červené, někteří majitelé domů prodávají za nebetyčně vysoké ceny a čekání na spěch v půjčovně. Ti, kteří mají primární bydliště, by mohli získat kapitálové zisky ve výši nad 250 000 $, pokud jsou svobodní, nebo 500 000 $, pokud by se vzali společně. Naštěstí existuje způsob, jak daňové zatížení obejít. Gross těmto prodejcům radí, aby se zaměřili na prodej na splátky. „To by vám umožnilo přijímat platby po dobu několika let a byla by to pouze část zisku uznávané každý rok, což by vás nakonec udrželo v nižším daňovém pásmu a vedlo k placení nižší daně celkově,“ říká.
Pokud máte po ruce investiční nemovitost a je čas ji prodat, mohlo by být moudré obrátit výtěžek z prodeje na to, co se nazývá burza 1031. „Jde o mechanismus, který prodejcům umožňuje reinvestovat své výnosy z prodeje do nákupu ‚podobného druhu‘ do 180 dnů od uzavření prodeje,“ vysvětluje Ziegler.
Když jsou výnosy z prodeje investovány do jiné podobné nemovitosti, prodávající se vyhne placení vysoké daně z kapitálových výnosů. Nevýhoda? Pořadí operací nákupu se může odchýlit od kurzu s jedním nesprávně předloženým dokumentem. Grodner dodává: „I když se to zpočátku může zdát jako dlouhá doba, často vidíme, jak se klienti snaží uzavřít před 180denní lhůtou.“