Můj nejlepší přítel nedávno hledal koupit byt v horách západně od Denveru. Když jsme spolu byli na večeři, její realitní agent jí zavolal, aby navrhla strategii, jak získat nabídku nejen na trhu konkurenčního kupujícího, ale také na hyperkonkurenčním místě. (Čistý horský vzduch je během pandemie vyhledávaným vybavením a kupující hotovosti to vědí.)
Její realitní kancelář navrhla eskalační klauzuli, která kupujícím umožňuje zaplatit určitou částku peněz nad nejvyšší nabídku, kterou prodejce dostane. Tyto klauzule mohou - a měly by - být opatřeny čepicí, takže nemusíte uzavírat dohody, které si nemůžete dovolit.
Takže jsme tam byli, jedli ravioli z ořešáku a cítili se jako soutěžící v herní show. Měla by jít o 1 000 $ za nejvyšší nabídku? Hmm, další kupující by mohli myslet na stejné kulaté číslo. A co něco temného jako 1777 $? Rozhodla se vložit eskalační klauzuli, která činila 2 500 $ nad nejvyšší nabídkou až do 325 000 $ na byt, který byl uveden na 310 000 $. Nakonec byla její nabídka přijata.
"Často srovnávám eskalační doložky s pravidly eBay: riskují, že vám trochu ukážou ruku a dají agentům se seznamem příležitost‚ lovit 's vaším nabídnout, že se pokusí nabídnout ostatním vyšší cenu, ale v určitých případech také umožňují kupujícím dostat se do nejlepší a konečné ceny a zároveň zmírnit jejich riziko přeplatku, “ říká Kate Ziegler, realitní kancelář se společností Arborview Realty v Bostonu a společností Coldwell Banker Lifestyles v New London, N.H., která pomocí těchto ustanovení pomohla svým klientům získat nabídky.
Eskalační doložky mohou mít smysl pro kupující, kteří nechtějí riskovat problémy s hodnocením příliš velkým nabídkováním, říká Ziegler, který nabízí bezplatná třída pro první kupující. (Je to proto, že pokud dům neodpovídá prodejní ceně, dohoda by mohla být vykolejena.) Pro kupujícího klientům, Ziegler doporučuje doložky o eskalaci v případech, kdy trh může poskočit před nedávno srovnatelné odbyt.
"Umožňuje nám soutěžit a zároveň zajistit, že můžeme podpořit výherní kupní cenu, s ověřenými konkurenčními nabídkami v ruce, pokud existují nějaké obavy z hodnocení věřitele," říká.
Eskalační klauzule se mohou hodit také na horkých trzích, kde se domácnosti dostanou několikrát, jakmile se dostanou na trh, získají plné cenové nabídky a do týdne jsou mimo trh, říká Andre Holloman, realitní kancelář s nemovitostmi Keller Williams v Conn. V situacích s více nabídkami by měla být spolu s výhodnými smluvními podmínkami použita eskalační doložka, říká Holloman. Podmínky se liší podle trhu a prodejce, ale mohlo by to zahrnovat něco jako a zpětný leasing prodejcům, kteří potřebují více času na přesun.
Eskalační klauzule se doporučuje pouze v případě, že máte v rozpočtu nějaký kroutící pokoj. Kupující by neměli jeden používat, pokud jsou již na samém vrcholu svého rozpočtu, varuje Ziegler.
"Podívej se blíže na své skutečné maximum a drž se toho čísla," říká.
Zillow, senior ekonom Jeff Tucker říká, abyste se vyhnuli překročení rozpočtu, měli byste nakupovat domy, které jsou pod vaší maximální cenou, takže vaše nabídka eskalace zůstane v rámci vašeho rozpočtu. Podívejte se například na doma uvedené o pět až 10 procent méně, než je maximální cena vašeho rozpočtu.
"S větším počtem domů, které se v letošním roce prodávají za vyšší než katalogovou cenu, můžete pokaždé překonat nabídku, pokud poskytujete nabídku domů již za svou maximální cenu," říká Tucker.
Samozřejmě budete chtít zajistit, aby vaše eskalační klauzule měla omezení, abyste se nedostali přes hlavu. Důvod, proč odborníci na nemovitosti vyzývají k opatrnosti při používání těchto ustanovení, je ten, že mohou být temní.
"Přestože eskalační klauzule znějí teoreticky dobře, mohou vést ke složitým situacím a neočekávané nejednoznačnosti," říká Joe Dickerson, realitní agent v oblasti San Francisco Bay Area.
Uvádí tento scénář: Řekněme, že někdo nabízí 400 000 $ za dům, na který jste se zaměřili. Nabídnete 450 000 $ nebo 1 000 $ za jakékoli jiné konkurenční nabídky. Znamená to, že vaše nabídka je 450 000 $? Nebo je vaše nabídka 401 000 $?
"Tato hypotetická situace zahrnuje pouze dvě nabídky," říká Dickerson. "Představte si situaci s několika nabídkami a několika doložkami o eskalaci." Mohlo by to být špinavé a rychlé. “
Dickerson není zcela proti eskalačním doložkám. Říká, že s manželkou před několika lety použili eskalační klauzuli, která fungovala v jejich prospěch. Na stole byla pouze jedna další nabídka a kupní cena a podmínky byly docela podobné.
Ale říká, že když používáte eskalační klauzuli, nezapomeňte vyžadovat doklad o další nejvyšší nebo nejlepší nabídce.
Tazz Weatherly, realitní makléř a majitel makléřské společnosti Real Estate se společností Tazz v Boise v Idahu, rovněž navrhuje použití sloveso, které zajišťuje, že prodejce nebo agent seznamu nezveřejní nabídkovou cenu konkurenci nabídky.