Ať už kupujete dům nebo prodáváte dům, budete se muset vypořádat s něčím, co bude ke konci vaší cesty známé jako uzavření. Stručně řečeno: Jedná se o zdlouhavý proces s výtiskem právních dokumentů, který musí být podepsán před tím, než se nastěhujete.
To, že jste se dostali do závěrečné fáze prodeje, ještě neznamená, že jste doma zdarma. Dopředu najdete některé z věcí, které mohou vaše uzavření - a nákup či prodej vašeho domu - zastavit.
Kupující často žádají prodejce, aby před uzavřením obchodu provedli určité změny nemovitosti, jako jsou opravy. Řekněte „těsně před uzavřením má kupující poslední průchod a vidí, že tyto opravy nebyly provedeny nebo byly provedeny nesprávně,“ poznamenává právník Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. "Takže kupující možná nebude chtít pokračovat v dohodě, dokud tyto problémy nebudou vyřešeny."
Vysvětluje, že jakmile je nábytek, koberce a další předměty prodávajícího odstraněny z domu, může si kupující všimnout nových oblastí, které je třeba opravit. Je důležité, aby kupující získali úplnou představu o tom, jak je domov prázdný, a aby se s prodejcem dohodli na podmínkách opravy, než se přiblíží k uzávěrce.
Pokud existuje nabídková válka nebo kupující má pocit, že musí něco udělat, aby vynikl, může zaplatit více, než je požadovaná cena. Pokud ale kupující potřebuje půjčku pro dům, půjčovatel bude chtít provést posouzení, podle Kerry Adamse, realitní kanceláře naBlumel Adams Group Compass Real Estate v Alexandrii, Va. „Pokud nemovitost nehodnotí prodejní cenu, půjčí banka pouze na základě odhadované hodnoty,“ vysvětluje.
Co to tedy pro kupujícího znamená? "Kupující, který není chráněn nepředvídatelnou situací, bude muset tento rozdíl v hotovosti vyrovnat." A pokud kupující nemá kolem sebe takové peníze? Adams říká, že mohou být ve výchozím nastavení. „Kupující by měli vědět, než začnou psát nabídku, zda existuje riziko problému s hodnocením a co důsledky jsou. “ Proto je dobré použít zkušeného kupujícího agenta, kterému rozumí proces hodnocení.
Někteří kupující se také snaží prodat své současné domy, zatímco hledají nové domy na nákup. Ve skutečnosti často potřebují peníze z prodeje svého domova, aby provedli zálohu na nový domov. „Prodejce, který přijme smlouvu podmíněnou prodejem stávajícího domu kupujícího, může vést k ukončení obchodu,“ říká Jeremy Browne, senior vice president ve společnosti TTR Sotheby's International Realty in Arlington, Va.
Ve skutečnosti říká, že prodejci, kteří akceptují tento nepředvídaný případ, ztratili kontrolu nad obchodem, protože nyní závisí na uzavření domu. „Každá transakce má své jedinečné problémy a blokování reklam třetích stran, a pokud se vyskytnou problémy, které jsou nepřekonatelné na straně kupujícího transakce na současném domě, prodávající je ponechán prakticky bezmocný, s výjimkou propuštění kupujícího z internetu smlouva."
I když je domov kupujícího na základě smlouvy, může se něco odkládat že uzavření, čímž se vytvoří efekt zvlnění.
Pravděpodobně víte, že zástavní právo k nemovitosti může majitelům domů zabránit v prodeji jejich domu. "Jednou z posledních věcí, které jsem viděl, však bylo zástavní právo zaznamenané na pozemku." zatímco majetek byl v úschově, “říká Jennifer Okhovat, realitní kancelář s Compass v Los Angeles.
"Obvykle se snažíme titul vytáhnout, jakmile otevřeme úschovu, a dokonce si před seznamem domů prohlížet předběžné zprávy o titulu." Co tedy způsobilo tento konkrétní incident? Okhovat říká, že někdo dal zástavní právo na majetek prodávajícího a prodávající - který byl rezidentem státu - o zástavním právu nevěděl. Dvěma možnostmi prodávajícího bylo vyřešit zástavní právo nebo zaplatit zástavní právo z výtěžku v úschově. "Nakonec se rozhodl zaplatit to prostřednictvím úschovy; pokud by tomu tak ale nebylo, prodej by se zastavil. “
Pokud kupujete nový domov, zdá se přirozené, že budete chtít nový nábytek a vybavení. Musíte však laso utrácet, dokud se neoznačíte na tečkovanou čáru.
Podle Eve Henry, realitní makléř v americkém státě Prosper, tyto nákupy jsou největším a nejčastějším důvodem pro zastavení uzavírání.
"Kupující mnohokrát budou předem schváleni, uzavřou smlouvu a poté se rozhodnou jít do nového nábytku do domu nebo do pračky a sušičky nebo sekačky," říká. Nezáleží na tom, zda platíte v hotovosti nebo ne. "I když si otevřou kreditní kartu - například na Home Depot - stále se zobrazuje jako" potenciální "kredit." A vaše půjčka může být odmítnuta v den uzavření. "Viděl jsem mnoho kupujících, jak utíkají celou svou úschovu, protože šli ven a koupili ledničku den před uzavřením," říká Henry.
V minulosti mohli kupující během úschovy měnit práci - pokud se přestěhovali na práci ve stejném oboru. Henry však říká, že se hodně změnilo. "Mnoho lidí opouští práci nebo přechází na jinou práci - dokonce na vyšší placenou práci - během úschovy, což vše zastaví." A koronavírus tento proces radikálně změnil. „Díky viru je nyní zaměstnání ověřeno hodina před uzavřením. “ A pokud došlo k nějakým změnám v historii zaměstnání, říká, že se vše zastaví a bude nutné úplně začít s upisováním.