Boulder, Colorado, je pro nezasvěcené země sportovců oblečených do spandexu, kteří jezdí na Subarus s Namaste nárazníkovými nálepkami do příjezdových cest s 1,2 miliony dolarů rodinné domy. Takže když se jeden z mých přátel vloupal na drahý realitní trh Boulder, když jsme byli v našich 20 letech, byl jsem fascinován přesně vědět jak dokázala to udělat. Překvapení, překvapení, byla to poněkud nekonvenční a bezohledná cesta:
Ale jak budou realitní profesionálové varovat, není to snadný úkol: Existují různé stupně hromadění, z nichž některé mohou představovat zdravotní rizika. Americká psychiatrická asociace definuje hromadění jako nadměrně ukládání položek, které ostatní mohou považovat za bezcenné. Jednotlivci mohou mít tak těžké rozloučení s majetkem, že nepořádek narušuje jejich schopnost využívat jejich životní nebo pracovní prostory.
Podle zkušenosti mého přítele s nákupem domů nemohla ona a její manžel během počátečního průchodu vidět pár místností v suterénu, protože byly naplněny haraburdí od podlahy ke stropu. Její manžel, který pracuje v oblasti nemovitostí, byl schopen vyjednat, že dům bude vyklizen dříve, než se nastěhují. Poté přivezli profesionální čističe a malíře. Také nechali koberec a podlahu odstranit a vyměnit. Když to řekla, dům měl pod hromadami věcí dobré kosti.
Podobně jako zabavování majetku, bývají primárními kupujícími hromadných domů spíše drobní investoři nebo stavitelé nemovitostí, vysvětluje Andrew Hillman, makléř Hillman Real Estate v Bostonu.
Průměrný kupující, který kupuje první zboží, však může najít jednoho, kdo si ho může koupit - může to být jen mnohem obtížnější zážitek, než koupit domovskou stránku pro řezačky souborů cookie. Protože hromadné domy jsou obvykle baleny od podlahy ke stropu, nevyžádaná pošta může ztížit vidění základních problémů.
Kupujete dům, říká, ale kupujete do projektu.
Při prodeji hromadných domů prostřednictvím jeho společnosti paušální služba MLS, prodejcům se doporučuje, aby uváděli na trh a inzerovali dům jako „údržbář speciál“, aby potenciální kupující věděli, do čeho se dostávají. Kupující by také měli vždy vyčlenit značné množství peněz pro neznámé, doporučuje Hillman.
Většina z masivních čistých výstupů na televizních pořadech reality obsahuje nevyžádané a věci, které za peníze nestojí za to moc. Ale správci mohou také žít v domech s mnoha miliony dolarů plných drahého nábytku, značkových kabelek a oblečení - přesto je tu tolik věcí, že nemůžete otevřít dveře, abyste vešli do místnosti, nebo musíte přelézt hromady věcí, vysvětluje Claire Groome, agent ve Warburg Realty v New Yorku.
Groome spolupracovala s klienty, kteří vyhovují profilu hromadění, a říká, že je to citlivý proces, ke kterému přistupuje opatrně a bez úsudku. V zákulisí může trvat několik měsíců, než se dostane domů do bodu, kdy bude možné malovat, inscenovat a prodávat.
"Jakmile budu hotový, abych se dostal na trh, není žádný rozdíl v domě majitele," říká Groome.
Většina domovů má nepořádek - židli, která je magnetem na prádlo, a zásuvkami plněné koření. Ale pokud jde o hromadné domy, existují prostory a někdy celé místnosti, ke kterým by obyvatel nemohl získat přístup po celá léta nebo dokonce desetiletí, říká Tricia Lee Riley, realitní agent ve společnosti Compass v New Yorku.
"Je to náročnější, protože se můžete vypořádat s plísní, bakteriemi a - jak si troufám říkat - hlodavci, na místech, která se ve věcích prostě nedotkla," říká.
Nejen, že hromadí domy často vyžadují rozsáhlé úpravy, ale mohou také představovat překážky financování, vysvětluje Hillman.
„Získání hypotéky od institucionálního věřitele může být výzvou,“ říká. Banky mohou váhat s poskytováním financování, pokud je pro ně obtížné vypočítat budoucí reálnou tržní hodnotu nebo hodnotu nemovitosti poté, co je vše opraveno.
Stav bytu je samozřejmě faktorem ceny, říká Jessica Chen, realitní agent u Citi Habitats v New Yorku. Pokud byt není v dobrém stavu, může sedět na trhu déle a vypadat méně žádoucí.
"Pro průměrného kupujícího je obtížné vizualizovat a podívat se kolem věcí, které naplňují byt, aby viděli kosti a potenciál, který má prostor," říká. "Ale to by mohlo být výhodné pro ty, kteří mohou, protože můžete mít mnohem menší konkurenci."
Opatrný agent s výpisy pravděpodobně dům neprodá v jeho současném stavu, říká John Michael Grafft s realitní kanceláří v Chicagu. Grafft Group. V ojedinělých případech agent výpisu upozorní agenta kupujícího, který zase upozorní klienta, vysvětluje Grafft.
Pokud si ji chcete vyhledat, je několik hledaných výrazů. Hromadění nemovitostí se nejčastěji prodává „tak, jak je“ na konkurenčních realitních trzích, vysvětluje Kate Zieglerová, realitní makléř s Arborview Realty v Bostonu v Massachusetts, který cestoval hromadnými domy jako investor a kupoval klienty, kteří mají zájem na renovaci nemovitostí.
Jiná slova, která je třeba dávat pozor: „Dodavatel speciální“, „potřebuje TLC“, „jak je, jak je uvedeno“ nebo „prodejce nikdy nežil ve vlastnictví“ (tj. Je to majetek). Mohou existovat odkazy na omezené představení nebo pouze po odeslání nabídky. Yikes!
Největší výzvou, pokud jde o „obyčejné“ hromadné domy, je zjistit problémy, když dům nebyl vyklizen před tím, než dopadl na trh, vysvětluje Ziegler. Mohou existovat nějaké náznaky o stavu domu, jako jsou podmínky podlahy nebo netěsnosti za zabalenými skříňkami. Mohou však existovat skryté roky zanedbávání, které nelze opravit čerstvou barvou. Mohou se také objevit strukturální obavy.
"Jednou jsem cestoval po rodině s více rodinami, kterou jsem považoval za investici tam, kde existoval dlouhodobý nájemce." měl knihy naskládané pět stop vysoko do celého prostoru a mezi místnostmi byly 18 palcové chodníky, “Ziegler říká. "Hmotnost knih způsobovala viditelné strukturální poškození v níže uvedené jednotce." Tento majetek jsme předali. “
Důkladná inspekce je v pořádku a pomáhá mít důvěryhodného realitního agenta, který vám pomůže chodit tímto procesem a jednat s prodejcem, zejména pokud problémy ovlivňují životaschopnost a Dům.
Keith Reboletti, realitní agent s RE / MAX Properties Northwest v oblasti Chicagoland, říká, že varuje své klienty, aby si je koupili typy domů, kde může dojít k určitému zpoždění v důsledku toho, že se všechny věci dostanou z domu a projdou se navíc čištění. Přesto, dostat dobrou cenu v důsledku stavu domu a další práce potřebné může stát za to.
V některých případech budou domy nabízeny k prodeji se všemi „všemi osobními věcmi, jak jsou uvedeny,“ varuje Ziegler. To znamená, že kupující je zodpovědný za zúčtování zbytků po dokončení nákupu. Nechceš tu obrovskou fušku? Ujistěte se, žeNákup a prodej„Smlouva (a nabídková smlouva v mnoha státech) výslovně stanoví, že chcete, aby byla nemovitost doručena neobsazená, říká.