Nejprve dobrá zpráva: Ve skutečnosti je možné si koupit byt na Manhattanu za méně než 300 000 $. (Ano, skutečný byt - ne skříň! A ano, kupujte pro vlastní, nikoli nájemné!) Kooperační jednotka Housing Development Fund Corporation (HDFC) se tak často objevuje na trhu a poskytuje potenciálním kupcům domů vzácnou a dostupnou variantu.
Ale odrazující zprávy? Nejen, že jsou dost vzácní, ale tyto dohody o nemovitostech jsou také trochu chytlavým: 22 Chcete-li si koupit jeden, musíte mít roční plat pod určitou hranicí, ale musíte také mít k dispozici značné hotovostní platby za zálohy (av některých případech za celou kupní cenu). Tím se významně omezuje skupina domácích lovců, kteří si mohou tento druh družstva skutečně koupit. Ve vzácných případech lidé ušetří. Mnohokrát však přicházejí lidé (myslí si nedávné vysokoškolské vzdělání) se skromným platem dědictví nebo získají finanční podporu od svých rodin, nebo důchodci bez měsíčního příjmu, ale s dostatkem peněz v rezervách. Povzdech.
Družstevní společnosti HDFC v New Yorku se objevily v 70. letech, kdy během hospodářského útlumu začali pronajímatelé opustit své budovy. Budovy byly předány obyvatelům, aby je spravovali. Začalo to jako experiment, ale od té doby se vyvinul do výklenku pro New Yorkers s nízkým až středním příjmem pro nákup domů.
Tyto jednotky jsou obvykle výrazně pod tržní hodnotou, což znamená, že vaše hypotéka bude stát méně než pronájem podobné velikosti, vysvětluje Eugene Gamble, realitní investor a senior partner s Nemovitosti Šepot, investiční a developerská společnost.
Kromě toho, že jsou družstva HDFC cenově dostupnější, jsou často místy se silným smyslem pro komunitu, říká Molly Franklinová, realitní agent s CitiHabitats nemovitost.
První věcí, kterou kupující potřebují vědět, je to, zda mají nárok na příjmové stropy budovy, a musí být schopni tyto čísla prokázat na daňovém přiznání za dva roky, říká Franklin. Neexistuje žádné univerzální omezení příjmů a vzorce pro stanovení maximálních příjmů se liší podle kooperací. Hauseit, společnost „na prodej vlastníkem“ v New Yorku, dala dohromady ukázkový průvodce pro výpočet pokynů k omezení příjmů. Můžete se také podívat na ukázková aplikace, který obvykle požaduje informace o bankovním účtu, osobní reference a vysvětlení, proč chcete v budově bydlet.
Lucas Callejas, realitní agent s Triplemint nemovitosti v New Yorku, říká, že je důležité, aby kupující zvážili, zda mají nějaké naplánované bonusy nebo bonusy. Pokud ano, může být vhodné požádat vaši společnost, aby je odložila, pokud jste blízko limitu příjmů.
"Některé budovy, v závislosti na programu, neumožní dolar přes strop," vysvětluje. Jiní mohou mít kroutit místnost s malou flexibilitou.
V budovách s nízkými příjmy, důchodci se silnými finančními prostředky, ale s nízkými příjmy, jakož i nákupy dárků pro dospělé děti vládne hře, vysvětluje Franklin, protože tolik z těchto nákupů je hotovost nabídky.
„Mnoho [jednotek] chodí na lidi, kteří mohou mít rodiče nebo prarodiče s významnými peněžními aktivy, nebo lidi, kteří zanechali vysoce placená pracovní místa a nyní pracují v oblastech, kde se jim daří méně, ale je to více prospěšné, “Franklin říká.
"Lidé jsou nervózní, že budova bude vyžadovat, abyste po zakoupení nikdy nezískali více, než je hranice příjmů," říká. "Budova nebude sledovat váš příjem navždy a majetkový pronájem nebude vytržen z vašich rukou, pokud dostanete skvělou propagaci rok po nákupu."
Ještě jeden důležitý bod: Kupující musí zjistit, zda byla budova schválena pro hypotéky, říká Franklin. "Některé budovy nemají silné finanční zdraví, takže banky pravděpodobně nebudou půjčovat peníze," zdůrazňuje.
Vysvětlení, HDFC obvykle vyžaduje poněkud nízkou, 10% zálohu Debra Bechtel, profesor na Brooklyn Law School, který vyučuje kliniku zaměřenou na HDFC; ale některé „teplejší“ čtvrti vyžadují veškerou hotovost.
Kupující by neměli očekávat, že z HDFC vydělají hodně peněz. Ano, i když po koupi bytu máte povoleno mít větší příjem, příští rezident kupujícího bude s největší pravděpodobností muset při nákupu vydělat pod stropem příjmu. To vše však závisí na pravidlech vaší budovy.
"Cena při dalším prodeji není omezena, ale pochopení, že strop příjmů bude určovat, kolik budete moci získat za svůj další prodej, je pro řízení očekávání velmi důležité," říká Franklin.
Navíc, převrácené daně (nebo poplatky za převod zaplacené do budovy za účelem udržení rezerv při prodeji) jsou obvykle vysoké, aby nedocházelo k rychlým a rychlým režimům.
"Vždy se ujistím, že moji kupující vědí, že je to opravdu vhodná volba pro někoho, kdo používá byt jako." jejich primární bydliště jako HDFC neumožňuje lidem nakupovat za pied-à-terre a mají přísnou politiku podnájmu, “ vysvětluje Shelly Place, agent Triplemint.
Mnoho HDFC vyžaduje nákladnou renovaci, aby se dostaly na přiměřenou životní úroveň, a proto je možné, že vaše výdaje mimo kapsu budou vyšší než mnoho alternativ na klíč, vysvětluje Gamble.
Jednotky HDFC jsou určeny pro lidi v hranatých závorkách s nízkým až středním příjmem a jako takové obvykle platí nízké poplatky za údržbu, Nemovitosti Šepot‘Říká Gamble. Tyto poplatky však stojí za náklady: Nízké poplatky za údržbu znamenají méně likvidních aktiv, které má budova k opravám, a proto může být budova náchylná k obavám o bezpečnost nebo údržbu.
A i když to platí pro některé budovy, s Manhattan HDFC dochází k jakémukoli renesanci. Příliv nedávného prodeje HDFC znamená, že budovy mají více ve svých pokladnách; mnoho z nich získává tolik potřebné aktualizace a otevírá se také financování, říká Franklin.