Jsem připraven koupit dům?

Pokud jste už měli dost svého spolubydlícího, aby vám pozvedl zbytky, váš nepřítomný pronajímatel chodí rok co rok na nájem, i když teplo sotva funguje, nebo vaše máma zeptat se, kdy budete - dospělý dospělý při poslední kontrole - doma, možná sníte o koupi vlastního místa a uděláte to dříve než později.

Jak ale víte, že jste připraveni koupit dům a zda je to dobrý nápad? Existují různé nájemné vs. koupit kalkulačky tam (toto z New York Times, je pravděpodobně nejlepší), která vám řekne, zda nákup domu má obecně větší finanční smysl než pronájem ve vaší oblasti. Ale nikdo z nich pro vás nemůže udělat toto obrovské rozhodnutí.

A je to rozhodnutí měnící život. Vlastnictví domu historicky pomohlo rodinám střední třídy vybudovat dlouhodobé bohatství: Čistá hodnota středního majitele domu je ohromující 90 krát to střední nájemce. Tak proč nechcete skočit na palubu vlaku co nejdříve?

Vydrž, Tiger. Koupě domu může stejně snadno způsobit finanční katastrofu ve vašem životě. Během Velké recese přišly miliony rodin o domov.

Faktem je, že vlastnictví domu není tak velká investice, jako je to prostředek nuceného spoření. A navzdory tomu, že se v HGTV promítá domácí show, rozhodně to není rychlé a rychlé schéma. Zde je několik způsobů, jak posoudit, zda jste opravdu připraveni koupit - a udržet - domov.

Existuje důvod, proč je koupi domu často spojena s „usazením“. Nemusíte být ženatý nebo dokonce ve vztahu ke koupi domu, ale pomůže, pokud jste udeřili na plošinu stability život. Pokud plánujete koupit dům s partnerem, ujistěte se, že váš vztah je na pevných základech. Pokud stále svěříte, abyste strávili rok žít v zahraničí, možná si to nejprve vyjměte z cesty. A pokud si (jako většina z nás) nemůžete dovolit hypotéku bez vaší současné výplaty, spravedlivě posoudit svou pravděpodobnost o převodu nebo propuštění a zda byste mohli snadno najít jinou práci ve vaší oblasti, pokud by tomu tak bylo přihodit se.

"Nechtěl bych, aby si někdo myslel, že musíte být ženatý, než si koupíte dům," říká Marie Presti, majitelka / makléřka Presti Group v Newtonu, Massachusetts. "Pokud jste v solidním vztahu, nákup nemovitosti může být skvělý, protože se naučíte spolupracovat se svými finančními prostředky a rozhodovat se jako tým." Ale opravdu nechcete kupovat nemovitost s jinou osobou, pokud váš vztah není dostatečně stabilní, protože je to stresující proces. ““

Musíte být připraveni zůstat v domácnosti po dobu pěti až sedmi let nebo déle. Prodej domu je šílený drahý - samotné provize realitních kanceláří konzumují asi 5% z prodejní ceny. A pokud tanky na trhu s bydlením, jak se to čas od času děje, nechcete být nuceni prodat do krize - chcete být schopni projet, dokud se ceny nezotaví.

Pokud tedy chcete po prodeji odejít s jakýmikoli penězi, měli byste plánovat, že zůstanete na chvilku - nebo alespoň přesvědčen, že byste mohli pokrýt většinu nebo všechny hypotéky tím, že si pronajmete nemovitost, pokud budete dříve nuceni se přestěhovat pak. "Nechceš si koupit nemovitost, pokud tam nechceš být pět až sedm let," říká Presti.

Vlastnictví domu může také přinést některé změny životního stylu - zejména pokud si domy, které si můžete dovolit, budou vyžadovat nějakou práci. "Někteří kupci, které znám, miluji brát dvě nebo tři dovolené ročně nebo jít každý víkend pryč." léto a ještě nejsou úplně připraveni strávit spoustu volného času prací na svém primárním rezidence. A pokud tomu tak je, možná nejsou připraveni na fixační svršek, “říká Presti. "Znám mnoho nových majitelů domů, kteří potřebují čas a peníze, které by strávili na dovolené, a místo toho je vložili do nového domu, a to je chytré dlouhodobé finanční rozhodnutí." Ale jste připraveni vzdát se jednoho nebo dvou prázdnin? “

Pamatujte, že setrvačnost je silná síla, a když položíte kořeny - navštěvujete sousedské přátele, posíláte děti do místních škol, zapojení do komunity - může být pro vás těžší vyzvednout a odejít později na. Pokud za pět let nevidíte, že žijete na místě, přemýšlejte o tom, zda je nákup správným krokem.

Stejně důležité, ale snad snadněji měřitelné, je vaše finanční připravenost. Pokud sotva dojdete, hypotéka vaší situaci nepomůže.

Potřebujete hotovost a úvěr: Koupě domu je drahá a obvykle je vyhrazena pro ty, kteří mají lepší než průměrný kredit. I když se můžete kvalifikovat na hypotéku s úvěrovým skóre již od 620 - nebo dokonce v 500 s s Půjčka FHA - nejnižší úrokové sazby směřují k těm, kteří mají vynikající úvěr. A nižší úroková sazba znamená nižší měsíční platbu, což znamená, že více peněz jde do vašeho domu a méně vašemu věřiteli.

"Makléři a věřitelé vytáhnou všechny tři vaše kreditní zprávy a tři vaše skóre a použijí střední číselné skóre," říká úvěrový expert John Ulzheimer. "Nejlepší publikované úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou pro lidi s úvěrovým skóre vyšším než 760."

Nick Beser, ředitel bytového a komunitního rozvoje v neziskové organizaci Guidewell Financial Solutions, doporučuje žádat a zkontrolovat vaše úvěrové zprávy Equifax, Experian a TransUnion ještě před tím, než začnete dům lov. "Toto jsou informace, na nichž je založeno vaše kreditní skóre, takže možná budete potřebovat čas na zpochybnění možných nepřesností," říká.

Ulzheimer říká, že levnějším způsobem, jak toho dosáhnout, je předkvalifikovat věřitele. "Budou stahovat všechny tři vaše přehledy a skóre a okamžitě vás informují, pokud se kvalifikujete a za jaké sazby," říká. Jejich nabídka bude podmíněna úplným upisováním, říká - není to stejné jako získání předběžného schválení - ale bude to poskytne vám přesné porozumění vaší kreditní kvalitě, ještě rafinovanější než nákup nebo přístup k vašim přehledům a skóre online.

Mezitím budete muset také ušetřit velké množství peněz - dost na pokrytí zálohové platby a nákladů na uzavření. Zatímco první kupující mohou obvykle najít hypotéky s nízkými splátkami, i 3,5% z domu 300 000 $ je 10 500 $ - není to přesně změna chump. Náklady na uzavření - různé bankovní poplatky a další poplatky splatné při přihlášení na tečkovanou čáru, například pojištění titulu a poplatky za hodnocení - v průměru více než 2 000 $ v roce 2016.

A Vylepšení o 100 bodů ve vašem kreditním skóre vám může ušetřit 150 USD měsíčně na hypotéku 200 000 USD a téměř 60 000 USD na doživotní platby úroků. Pokud můžete splatit nějaký revolvingový dluh (zůstatky kreditních karet) a provádět konzistentní, včasné platby za další rok, máte dobrý šanci dramaticky zlepšit své kreditní skóre.

Mezitím vám můžete získat více peněz za zálohu a získat tak lepší sazbu a vyhnout se placení drahé soukromé hypoteční pojištění (PMI), které věřitelé obvykle vyžadují u hypotéky s méně než 20% snížením. A protože budete muset financovat méně z celkové kupní ceny, bude vaše splátka hypotéky lépe zvládnutelná a po celou dobu trvání půjčky budete ztrácet méně úroků.

Stále potřebujete peníze. Koupě domu je drahá, ale takže jeden vlastní, rok co rok po roce. Ohřívače vody vybíjejí, příjezdové cesty musí být obnoveny, stěny potřebují nové nátěry. V určitém okamžiku, s malým varováním, možná budete muset vyměnit střechu až do výše 10 000 $ nebo více. K pokrytí těchto věcí potřebujete peněžní polštář.

Pokud je vaše záloha ve skutečnosti nouzovým fondem, nebo si vyberete největší hypotéku, na kterou máte nárok, riskujete natažení příliš tenkého. "Ujistěte se, že máte finanční prostředky nejen na koupi vašeho domu, ale také na to, abyste v něm zůstali," řekl Jorge Colon, programový manažer společnosti Homebuying Mentors, program neziskové organizace Allston-Brighton Community Development Corp. v Bostonu.

Sarah Korval, která se svým manželem Scottem Wisnaskasem loni koupila v Bostonu městský dům, uvedla únavu nájemce jako jeden z důvodů, proč se rozhodli koupit. "Měli jsme některé z výzev, které očekáváte při pronájmu: malé byty, blízkost sousedů a místa vyprodaná z pod námi," říká. Kromě toho jejich chlupatá rodina - dva psi a dvě kočky - omezila své možnosti pronájmu, kdykoli nastal čas se přestěhovat.

Trvalo však několik let, než byli skutečně připraveni ke koupi. "Mluvili jsme o nákupu nějakou dobu, ale věděli jsme, že chceme zůstat spíše v bostonské oblasti." než se odbočit na předměstí - a to vyžadovalo úsporu mnohem více peněz za zálohu, “řekla říká.

Korval říká, že v roce 2010 začali šetřit v očekávání „jednoho dne“ koupě domu a začátkem roku 2015 začali navštěvovat otevřené domy. "Zpočátku to bylo něco jiného v neděli a nebyl tam žádný tlak na nalezení místa, protože jsme stejně nemohli nabídnout," řekla.

Cestou, zejména když ceny domů v Bostonu dosáhly nových výšin, měly pochybnosti. "V průběhu let jsme se několikrát přehodnotili a přemýšleli, jestli to za to stálo," řekla. "[Ale] na začátku roku 2016 jsme si užili starosti naší současné životní situace a zdálo se, že je ten pravý čas na seriózní nákup. Sledoval jsem Zillow a Trulii, jako by to byla moje denní práce. “

Pokud jste podobně naštvaní, ale cítíte se trochu nepřipraveni, jedním ze způsobů, jak se připravit, je absolvovat první kurz homebuyerů. Typicky nabízená cenově dostupnými organizacemi pro bydlení nebo neziskovými skupinami vás dobrá třída nákupu domů provede různými kroky procesu nákupu domů ve vaší zemi. uveďte a představte vás osobnostem dramatis, se kterými budete spolupracovat (včetně realitního agenta, domácího inspektora, hypotečního úvěru, pojišťovacího agenta a nemovitosti) advokát).

Výměnou za asi sto babek a čtyři týdny našeho života jsme se s manželkou dozvěděli všechno, co jsme mohli někdy chtěli vědět o vlastnictví domu v takové třídě - včetně skutečnosti, že jsme si NEMO OBCHOD nekupovali dům na internetu čas. (Když budete muset počkat, než se výplata vymaže, než budete moci učinit nabídku na dům, protože můžete sotva pokrýt vklad v dobré víře - nemluvě o zálohových platbách nebo závěrečných nákladech - nejste připraveni si koupit dům.) Takže jsme se scházeli na další rok a rozběhli se naše úspory.

To znamená shromažďovat nedávné výplaty, daňová přiznání, výpisy z půjček pro auta a studenty, účty za kreditní karty a bankovní informace a získat předem schválení věřitelem. Úředník pro půjčku vám nemůže říct, zda jste emocionálně připraveni na koupi domu, ale nebudou mít problém sdělit vám, pokud nejste finančně připraveni.

"Jedna z věcí, kterou lidem říkáme, je, že by měli mít po ruce předběžný souhlas." To je jedna z nejdůležitějších věcí, když se dívají na vlastnosti, “řekla Colon. "To ukazuje prodejci, že to s nákupem myslí vážně, a mají k tomu prostředky."

Protože i když se konečně budete cítit připraveni na koupi domu, prodávající si za to nebude jen myslet.