Koupě domu není žádný malý úkol. Je třeba učinit obrovská rozhodnutí: Hledáte a na klíč nebo fixační svršek? Stojí delší dojíždění za úspory? K dispozici je také nekonečná čísla: Jak porovnává hypotéka s pevnou sazbou s nastavitelnou sazbou? Kolik vlastně budete platit za tento 200 000 $ domů? A když to všechno zjistíte, je více než pravděpodobné, že narazíte na nějaký zcela nový žargon, který chcete rozluštit.
Jedním z běžnějších termínů, s nimiž se můžete při hledání setkat, je tzv. Funkční zastarávání. Například váš realitní makléř může odkazovat na méně než dokonalý domov v skvělá cena jako „funkčně zastaralé.“ Víte, co funkční znamená, a víte, co zastaralé znamená, ale co to pro vás znamená, kupujícího domů a potenciální budoucnost prodejce? Zde má smysl všechno, co potřebujete vědět, včetně nákupu funkčně zastaralého domu.
Termín funkční zastarávání má několik různých aplikací v závislosti na odvětví, ale v roce 2006 nemovitost označuje ztrátu hodnoty nemovitosti v důsledku stylu, prostoru nebo konkrétního designu Vlastnosti. V podstatě funkčně zastaralé domy mají ve srovnání s jinými domy v oblasti a na trhu něco příliš nebo příliš málo.
Řekněme například, že se díváte na starý dům se dvěma ložnicemi a jednou koupelnou v sousedství plného zbrusu nových domů se třemi ložnicemi a dvěma koupelnami navíc. Domov, na který se díváte, by byl považován za „funkčně zastaralý“, protože i přesto byste v něm mohli žít dům, většina lidí to nechce, protože mohou získat kvalitnější dům v této oblasti jen za malou prémii. Tento typ funkční zastaralosti se nazývá nedostatek protože tam je nějaký rys nebo faktor, který dělá dům deficientní ve srovnání s jinými domy v okolí.
Funkční zastarávání může fungovat i opačně. Velký, nový domov v sousedství malých starých domů by také byl považován za funkčně zastaralý kvůli jeho vysoké kvalitě ve srovnání se zbytkem sousedství. Tento typ se nazývá nadměrnost (dále jen nadměrné vylepšení), protože nižší hodnoty nemovitostí v okolí znamenají, že lidé nebudou chtít platit plnou cenu za to, co tyto funkce stojí za to.
Kromě celkového domova a umístění se funkční zastarávání může vztahovat také na jednotlivé konstrukční prvky. Pokud například majitel domu namaluje veškerou truhlářskou olivovou zeleninu nebo vybuduje bazén ve dvoře, je pravděpodobné, že většina potenciálních kupujících bude těmito vlastnostmi vypnuta, a tím funkčně vykreslí domov zastaralý.
Stručně řečeno, zatímco funkčně zastaralé domy jsou plně funkční, z ekonomického hlediska se stávají zastaralými. Někdo bude muset při nákupu funkčně zastaralého domu kompromisovat, ať už jde o kupujícího z důvodu nedostatku (jakékoli upgrady budou muset vyjdou z kapsy) nebo prodávajícím prostřednictvím nadměrnosti (často budou muset kompromisy v prodejní ceně jen proto, aby ji dostali z trh).
Pokud jde o hodnocení funkčně zastaralého domu, je třeba zvážit jeden primární faktor: Je zastaralost vyléčitelná nebo nevyléčitelná? Jinými slovy, lze funkční zastarávání snadno opravit?
Neznámá zastaralost nastane, když to stojí více opravit problém, pak to bude stát, pokud jde o zvýšení hodnoty nemovitosti. Pokud je například dům extrémně malý a zastaralý ve srovnání se zbytkem sousedství, považuje se to za nevyléčitelný protože k tomu, aby se zvýšila jeho hodnota, je třeba provést těžké renovace (a mohou stát více než peníze, které přinesou, když prodej).
Na druhou stranu, léčitelné zastarávání se stane, když náklady na opravu něčeho je snadné a finančně smysluplné. Zeptejte se sami sebe: Stojí to za problém? Pokud kupující vypínají olivové zelené kuchyňské skříňky, je to jednoduchá plechovka bílá barva ukáže se, že je více než hodnota nákladů.
I když se zdá, že funkčně zastaralý domov přichází s komplikacemi, pamatujte, že může být ve vašem zájmu, aby se na něj podíval znovu. "Pokud je ten dům s pouze jednou koupelnou nebo méně než ideální rozvržení tím, co vás zavede do vašeho vysněného okolí, aniž byste museli rozbít svůj rozpočet, pak stojí za zvážení," říká Holly Hughes, Realitní kancelář v Austinu, Texas. Mnohokrát fungují zastaralé domy na trhu déle, než je průměr v okolí - což znamená, že kupující je na skvělém místě k vyjednávání. Vyhýbejte se však velkým nevyléčitelným problémům, jako jsou domy s ošuntělými základy a další funkce staré školy, jako jsou septické systémy.
"Pokud je to příliš velký problém, banky na to nebudou půjčovat," dodává Hughes.
Jinými slovy, pokud je jinak fantastický domov funkčně zastaralý, nemusí to nutně znamenat, že to nemůže být váš vysněný domov. Před konečným rozhodnutím musíte zvážit další faktor. Hodně štěstí!