Když jsme s manželem poprvé viděli mamutí viktoriánský, zamilovali jsme se. Jako bychom vstoupili do foyeru a byli udeřil. Překvapilo nás, když jsme zjistili, že krása 4 000 čtverečních stop stojí jen 200 000 dolarů. Byl postaven v roce 1890 a byl dokončen s kočárem a třetím poschodím s vlastním venkovním vchodem. Nyní, $ 200k byl značný kus změn ve srovnání s malými brokovnicovými fixátory, které jsme zpočátku hleděli. Ale jakmile jsme udělali matematiku, zjistili jsme, že vyšlo na 50 babek čtvereční stopu - výhodná cena ve srovnání se střední ceníkovou cenou $ 132 / sq-ft zde v Louisville v Kentucky.
A zatímco to bylo ukradeno, stále to byl obrovský dům 200 000 dolarů (v ceně i velikosti). V té době jsem byl spisovatelem na volné noze a můj manžel byl manažerem lidských zdrojů v obtížném výrobním závodě. Zadejte myšlenku househacking. V podstatě jsme se rozhodli, že si koupíme dům, pronajmeme části, které jsme nepoužívali (třetí patro jako krátkodobý pronájem a garážový byt jako pronajatá jednotka) a pokrytí naší hypotéky příjem.
Teď to nebylo tak děsivé, protože to nebyl náš první nájezd na úklid. Doposud jsme ponořili prsty do této metody s triplexem 17 000 dolarů v Detroitu v Michiganu. Koupili jsme si dům, zrekonstruován na botách rozpočtu, a pak jej úspěšně spustil jako Airbnb / dlouhodobý pronájem. Snadné peasy, pokryté hypotékou - mysleli jsme si.
S ohledem na to všechno - a s vědomím, že domy v našem sousedství se rychle prodávají - jsme uvedli náš malinký bungalov. Nechtěli jsme dělat nabídku na viktoriánskou, dokud jsme ji neprodali (báli jsme se dát prodávajícímu důvod, proč ne, s podmíněná nabídka), ale jakmile jsme prodali, nabídli jsme plnou cenu (i když dům seděl rok prázdný)!
Protože jsme zjistili, že je děsivé vzít hypotéku, která se spoléhala na peníze jiných lidí, udělali jsme matematiku, abychom se ujistili, že platbu můžeme vždy provést pouze na základě našich vlastních příjmů. I když by to vyžadovalo nějaké utahování, zjistili jsme, že by to bylo proveditelné. Pokud by se tedy s domem někdy vyskytly nákladné problémy, nehrozilo by nám to uzavření trhu.
Po kontrole jsme dostali od prodávajícího úvěr ve výši 4 000 $, takže jsme provedli zálohu ve výši 7 600 $ a dostali Hypotéka FHA za 196 000 $ (cena domu po uzavření nákladů). Nakonec jsme také prodali dům Detroit, takže jsme měli po ruce nějaké peníze (kolem 50 000 dolarů), abychom provedli některé tolik potřebné renovace.
Z prodeje Detroitu jsme utratili asi 20 000 dolarů na opravu naší části domu (časová osnova 80. let) a garážového bytu. Pak proměnit vražedný dům vypadající ve třetím patře do prostoru schopného Airbnb, utratili jsme dalších 30 000 dolarů - z čehož polovina pocházela z těchto úspor a polovina, kterou jsme nakonec uvedli na naše kreditní karty (můj manžel byl nečekaně propuštěn).
Po třech měsících čekání na schválení krátkodobého pronájmu a po šesti měsících práce jsme Airbnb spustili v létě 2017. Nemohl jsem uvěřit našemu štěstí. Asi rok jsme zůstali téměř plně rezervovaní a průměrně jsme vypláceli 1 600 dolarů měsíčně. Přidejte garážové nájemné ve výši 525 $ a my jsme kryli hypotéku, pojištění, daně a pomůcky, aniž bychom museli ponořit do našich platů. Dokonce jsme se rozhodli několikrát pronajmout hlavní dům (za 400 až 2 000 $ za noc - nejvyšší končí v době Kentucky Derby) a zaplatili jsme za renovace, které jsme zaúčtovali o něco méně než a rok.
Po všech našich vylepšeních se náš úžasný realitní makléř vrátil, aby nám dal odhad odhadů: Řekl, že by zavěsil svou licenci, pokud by to nemělo hodnotu nejméně 340 000 $ (!!!). S radostí, kterou jsme získali, jsme se rozhodli požádat o úvěr na domácí kapitál pro další kolo rekonstrukcí - novou střechu a funkčnější (OK a hezkou) kuchyni.
Pak začalo všechno klesat. Nový systém tepla a vzduchu (a mini-split) ve třetím patře byl obloženě nainstalován a vyšel v mrtvé zimě. Samozřejmě se to stalo během prázdninového týdne s nulovým stupněm, když jsme měli hosty. Nakonec jsme ztratili více než tisíc babek z kapsy mezi náhradami a storno a my jsme museli koupit ohřívače prostoru pro ty, kteří nakonec zůstali. A pokud to nestačilo, později ten rok v 90-ti den, klimatizace zhasla - a střecha, kterou jsme právě opravili (potřetí), začala znovu vytékat.
Nejenže se jednalo o drahocenné opravy, ale musel jsem se pokusit upozornit nadcházející hosty a pomoci jim najít místo k pobytu. Airbnb penalizuje hostitele velký čas pro zrušení (pochopitelně), tak jsem také potřeboval mít jistotu, že podpůrná opakování, se kterými jsem mluvil, pochopila polehčující okolnosti. Jinak bych dostal pokutu, ztratil jsem status superhostitele, nebo bych dokonce byl pozastaven.
A když prší, nalévá - doslova. Další den (naše výročí svatby, aby se zavedl) můj manžel prorazil předními dveřmi. "Potřebuji klíč do bytu!" Zakřičel, možná jediný okamžik, kdy jsem ho kdy slyšel křičet. Když vytáhl auto do garáže, z výše uvedeného bytu tekla voda jako Niagarské vodopády. Klíč jsem nemohl najít a nájemce byl samozřejmě mimo zemi.
Běhali jsme do bytu a já jsem vyzkoušel náš směšný sortiment klíčů potřesením rukou, dokud jeden nakonec nepracoval. Ukázalo se, že malá část konektoru záchodové linky byla špatná a ta věc prostě zmizela jako požární hydrant (pro tip: Pokud jedete ze země na dva týdny, jděte do toho a vypněte vodu hlavní!). Jakmile jsme vypnuli vodu a vyčistili nepořádek, zavolal jsem naší pojišťovně pro případ, že bychom potřebovali něco většího, jako například novou podlahu.
Ajo. Zapomněl jsem na to, že abychom si mohli dovolit pojištění domu, který by dnes stál přestavět středně velké jmění (a také by to nebylo možné, ale cokoli), museli jsme jít s odpočitatelnou částkou 5 000 $. Vzpomínám si na naše odůvodnění: dohodli jsme se, že nikdy nebudeme uplatňovat nárok, pokud by to nebylo katastrofální, protože by sazby stouply, takže můžeme také získat úspory prostřednictvím odpočitatelné částky. Udělal bych to znovu, ale to byl kop ve střevě, aby se připomnělo.
AC debakl se táhl dál a ztratil jsem několik dalších rezervací do výše asi 1800 $. Strávil jsem tolik hodin telefonem se zástupci Airbnb, kontaktováním hostů a prosením s výrobcem o pomoc. Nemohl jsem držet krok s některými pracovními lhůtami a musel jsem se obávat, požádat o více času na některé. Stručně řečeno, vyšlo více peněz než v - ale znovu, díky bohu, že jsme udělali matematiku před nákupem.
Mezitím byla aplikace HELOC jeho vlastní nepořádek. Jedna, dvě, tři, čtyři banky by s námi nepracovaly kvůli naší „neortodoxní“ životní situaci. Jsme vícečlenná rodina? Investice do nemovitosti? Obytný? Jedna rodina? Žádná banka na nás nemohla dát štítek a žádný z nich nepočítal příjem Airbnb. Samozřejmě jsme to zjistili až poté, co jsme prošli řadami online papírování.
Někdy si říkám, proč jdeme tak hodně problémů. Pak se rozhlédnu po domě, že jsme tak šťastní, že zavolám domů, nebo obědvám se sousedem a my chválit problémy starého domu a navzájem si připomínat, jak úžasné je naše okolí a jaké jsou tyto poklady domy jsou. Naše splátka hypotéky by nepokrývala půvabný slušný byt v populárnějších částech města a jeden z nás by musel vydělat za své denní práce více, aby za to zaplatil. A - opravdu se štípnu - když všechno funguje dobře, tento dům se vyplatí sám za sebe. Toto dobrodružství v hackování domu bych nevyměnil za méně komplikovanou životní situaci. Jen mi to připomeň, že příště je nehoda, že?
Máte příběh o domácím financování, který byste chtěli sdílet? Ať už splácí hypotéku brzy, najde super levný NYC byt nebo dokonce chytrou strategii platby za pronájem, rádi bychom ji slyšeli! E-mail [email protected] s vaším příběhem.
