20% záloha je zlatý standard, který drží každý nemovitostní zdroj vůbec. Se snížením o méně než 20 procent jste na lince, abyste zaplatili PMI - soukromé hypoteční pojištění - poplatek, který je účtován na hypotéku každý měsíc, a to z jiného důvodu, než aby jste chránili banku (ne vy), pokud jste si ji někdy neplnili půjčka.
PMI nakonec zmizí (jakmile budete mít doma dostatek vlastního kapitálu, že vlastníte 20 procent - buď proto, že váš domov má zvýšená hodnota nebo jste v průběhu let splatili původní půjčku dostatečně), ale většina lidí vám říká, abyste se pokusili vyhnout to.
Představme si Nicole a Jane, pár žijících v Atlantě. Jsou to nájemníci, ale přemýšleli o tom, že dům po chvíli pomalu spoří. Nezačali vážně žádné hledání - jen pár nocí u vína a Zillowa - ale dokázali si za zálohovou platbu ponořit 18 000 dolarů. V realitních dolarech to není moc, ale tvrdě pracovali na jeho záchraně. Domy v oblasti, kterou by chtěli koupit, se pohybují kolem 300 000 USD - 20% zálohy tedy činí 60 000 $. Budou potřebovat dalších 42 000 dolarů.
Uvažují o přestěhování se do levnějšího bytu v méně žádané čtvrti, než v které nyní žijí. Mohli by snadno snížit svůj nájem 2 000 $ na polovinu a bezbolestně ponořit 1 000 $ měsíčně - což by znamenalo za 3,5 roku budou mít zálohu 60 000 $ (běžně ignorujeme náklady na uzavření, abychom získali bod) tady, ale o tom potřebujete vědět).
Tři a půl roku. Né tak špatné. To, co Nicole a Jane neočekávaly, když se přesunuli do levnějšího bytu, aby ušetřili peníze, bylo, že na ně nebude čekat trh s bydlením v Atlantě. Pokud se od této chvíle postaráme o tři nebo čtyři roky, existuje reálné riziko, že domy s 300 000 $ v sousedství, které Nicole a Jane sledovaly, mají nyní cenové štítky 400 000 $. Jejich zálohy - stejně vznešené, jako pro ně - nestačí, aby se PMI již vyhýbaly, ačkoli jsou když nakupují s více peněz, jejich měsíční hypotéka je vyšší, než kdyby si tři roky koupili stejný dům před.
Náklady na domov: $300,000
Záloha: $18,000
Celkový hypoteční úvěr: $282,000
Náklady na domov: $400,000
Záloha: $60,000
Celkový hypoteční úvěr: $340,000
Mezitím dali pronajímateli 42 000 USD (za předpokladu, že nájemné 1 000 $ se za 3+ roky nezvýšilo), které mohli použít k splácení hypotečního dluhu.
Dovolte mi, abych pevně řekl: Neříkám, že nákup s méně než 20 procenty dolů je vždy to pravé. Je to velmi riskantní. Sázení na zvyšování domácích hodnot je jen to - a hazardovat (zeptejte se každého, kdo vlastnil dům v roce 2008). Rozhodně to musíte projednat s důvěryhodným finančním odborníkem.
Ale zde je malá pravda, která usiluje o ctižádostivé majitele domů: Pokud trh předčí vaše schopnost ušetřit peníze, nikdy nebudete mít větší kupní sílu než teď, bez ohledu na to, jak moc jste ponožky pryč.
