Co vlastně znamená „druhá hypotéka“?

Často budete slyšet termín „druhá hypotéka“, který se objeví při sledování filmu nebo televizního pořadu, když postava není ve skvělé finanční situaci. "Museli si vzít na dům druhou hypotéku," zašeptala drbná postava a popsala, jak jejich frenemie padla ve špatných dobách. Druhé hypotéky však dostanou špatný rap - i když jsou riskantní, často jsou skvělým nástrojem k řešení finančních problémů, nebo dokonce moudře postupují.

Než se ponoříme do drzé štěrbiny druhé hypotéky, pojďme se dostat na stejnou stránku s tím, co přesně je. Vaše první hypotéka je půjčka, která pomáhá financovat koupi domu, takže nemusíte vkládat stovky tisíc dolarů najednou (protože buďme skuteční: Kdo má takové peníze?)

Druhá hypotéka vám však v podstatě umožňuje půjčit si peníze z vlastního domu. Vlastní kapitál je nefinancovaná část hodnoty vašeho domova, takže v podstatě vyděláváte peníze, které jste zaplatili do svého domova, použitelnými pro jiné věci. "Řekněme, že váš dům má dnes cenu 250 000 dolarů a dlužíte 150 000 dolarů," říká Holden Lewis,

Nemůžete však vždy jen odebrat veškerý svůj vlastní kapitál ve svém domě: „Většina poskytovatelů domácího vlastního kapitálu chce držet celkový dluh (u obou hypoték) na 80 procenta hodnoty domu, nebo někdy 90 procent, “vysvětluje Lewis,„ Takže v tomto příkladu má dům hodnotu 250 000 dolarů a 80 procent z toho je $200,000. Pokud dlužíte 150 000 dolarů za primární hypotéku, získáte tak až 50 000 dolarů, které si můžete půjčit. “

Stejně jako vaše první hypotéka je váš dům držen jako zajištění druhé hypotéky. Pokud nastavíte výchozí hypotéku, je banka oprávněna vzít váš domov jako splátku.

Dobře, teď, když chápete, co vlastně druhá hypotéka je, pojďme se ponořit do toho, proč byste ji chtěli. V některých případech to možná máte agresivně splatil hypotéku ušetříte na výplatách úroků a chcete uvolnit některé prostředky, které můžete použít v případě nouze. Můžete také chtít udělat velká renovace abyste zvýšili svůj kapitál, ale opět si neměli peníze, abyste si to mohli dovolit. V některých situacích může být také rozumné použít domácí kapitál ke konsolidaci dluhů (a.k.a. splatit více dluhů s vysokými úrokovými sazbami s jednou velkou půjčkou s nižší úrokovou sazbou), platit za vzdělání nebo dokonce velké lékařské účty. Pro ostatní je přidání druhé hypotéky nejlepším způsobem, jak si dovolit dům bez 20% zálohy.

Teď, pokud by to nebylo dost matoucí, že existují první a druhá hypotéka, tak ve skutečnosti jsou dva převládající typy druhých hypoték: úvěr na vlastní kapitál a úvěrová linka na vlastní kapitál (HELOC). Pojďme mluvit o rozdílech:

Úvěr na bydlení je jednorázový úvěr, který poskytuje jednorázovou částku peněz, kterou můžete použít pro cokoli chcete. U tohoto typu půjčky půjčku postupně splácíte. Úvěry na bydlení mají obvykle pevnou úrokovou sazbu a výpůjční lhůtu a stejnou částku platíte měsíčně. V podstatě fungují přesně jako vaše první hypotéka, obvykle však přicházejí s vyšším úrokem sazba, než je vaše první hypotéka, protože přidáváte o něco větší riziko pro financování svého domova, Patrick Boyaggi, Generální ředitel společnosti rategravity.com, říká.

Úvěrová linka na domácí kapitál (HELOC) je, vlastní kapitál vašeho domova se změnil na úvěrový rámec. Kdokoli je váš věřitel, nastaví maximální výpůjční limit a můžete si však půjčit cokoli, dokud nedosáhnete maxima. Můžete také mít HELOC a nikdy jej nepoužívat, ale je to tam, pokud jej potřebujete. Proto jsou úvěrové linky často porovnávány s kreditními kartami - a obvykle mají nižší úrokové sazby než vaše plastová karta. Rovněž se neodepisují, jako půjčka do vlastního kapitálu. HELOCs však přicházejí s nastavitelnými sazbami, takže měsíční platby mohou stoupat nebo klesat v závislosti na federálních rezervních sazbách.

Nyní, když chápete, co je HELOC, je tu zákerná situace: Pokud jste velmi blízko k splacení hypotéky a chcete odečíst více úroků (pokud si vzpomínáte, protože hypotéky jsou amortizovány, jste zaplatíte více úroků předem za 30 let) můžete si vybrat druhou hypotéku ve formě HELOC, splácet hypotéku a poté použít HELOC jako první hypotéku a odečíst, že zájem. (Pokud jste zmateni tímto pojmem, pravděpodobně to ještě nejste připraveni udělat.)

Dobře, dobře, dobře, takže i když by to mohlo být matoucí, tady je to, co by se na vás mohlo vztahovat: zní kontraintuitivně, dlouhodobí majitelé domů, kteří chtějí využít spravedlnost, nejsou jediní lidé s vteřinou hypotéka. První homebuyers se mohou rozhodnout uzavřít dvě hypotéky najednou, pokud si nemohou dovolit zálohu ve výši 20 procent bez převzetí PMI. Tyto úvěry se často označují jako „půjčky na záda“. Obvykle se poskytují jako půjčky 80/10/10 nebo 80/5/15. To znamená, že si půjčují 80 procent své domácí částky v první hypotéce s jednou pevnou úrokovou sazbou, 10 nebo 5 procent svých domácí hodnotu v druhé hypotéce s další, vyšší fixní sazbou a dodávající 10 nebo 15 procent jako vlastní kapitál prostřednictvím poklesu Způsob platby.

V některých případech to může fungovat jako nejlepší finanční možnost pro některé. Vzhledem k tomu, že banky považují půjčky přes 80 procent z hodnoty domácnosti za půjčky s vyšším rizikem, často přicházejí s vyšší úrokovou sazbou a vyžadují PMI na rozdíl od těch, které mají 20% zálohy nebo vyšší. Druhé hypotéky mohou pomoci snížit tuto úrokovou sazbu a zbavit se PMI tím, že rozbijí tu velkou půjčku: Namísto půjčování hodně peněz s velmi vysokým úrokem, některé lidé získají první hypotéku v rámci odpovídající výše úvěru (jaké agentury jako Fannie Mae a Freddie Mac nastaví) a poté druhou hypotéku na pokrytí zbývající půjčky náklady. "Není neobvyklé, že kombinované platby jsou méně než jeden úvěr s hypotečním pojištěním," říká Boyaggi. Kromě toho prozatím je úrok z vaší druhé půjčky odpočitatelný od daně (s výhradou omezení odpočtu úroků), ale platby hypotečního pojištění nejsou.

Pokud jde o druhý hypoteční proces - bez ohledu na to, k čemu ho používáte - je nesmírně důležité si uvědomit, že doslova stavíte svůj dům na hranici. Dále mějte na paměti, že budete muset platit četné náklady za hodnocení, kontroly kreditu atd. Pokud existuje skutečný strach, že byste nemohli splatit druhou hypotéku, není to pro vás ta pravá půjčka.

Navíc přemýšlejte o tom, proč to chcete. Pokud si chcete koupit novou Teslu, druhá hypotéka pravděpodobně není cestou. Místo toho se nejlépe používají ke zlepšení finanční situace (konsolidace dluhu nebo zlepšení vlastního kapitálu), spíše než k vytváření nových finančních problémů.

A samozřejmě, nezakládejte svá finanční rozhodnutí z tohoto článku: Nejlepší radou při zvažování, zda je pro vás druhá hypotéka správná, je mluvit s renomovaným úvěrovým referentem. I když vám chceme poskytnout všechny informace, které můžeme, jejich profesionální názor je nejdůležitější. Je také dobré mluvit se svým daňovým zpracovatelem dříve, než začnete srážky, pokud si vezmete druhou hypotéku (nebo ji plánujete).

Na konci dne může být druhá hypotéka pro některé lidi ideální volbou. Než se na tečkovanou čáru podepíšete, ujistěte se, že jste učinili vypočítané, vzdělané a profesionálně informované rozhodnutí.