Co vědět o koupi domu před uzavřením trhu

V roce 2012 jsme se s manželem rozhodli společně podniknout další velký krok - investovat do startovacího domu v Atlantě v Gruzii. Byli jsme manželé o něco více než pět let a můj manžel je nadprůměrný kreditní skóre 780 znamenalo, že bychom snadno schválili pro hypotéku. Hledali jsme dům v rozmezí 250 000 USD s hypotékou 1 200 $ měsíčně, kterou bychom mohli splatit za 30 let.

Rozhodli jsme se podívat se pouze na uzavřené domy, protože byly nejdostupnější možností. Znělo to jako hodně: Byli to nejlevnější na trhu, což znamená, že jsem mohl spravovat měsíční platby s výdělky z jednoho z mých několika zaměstnání na částečný úvazek. Mysleli jsme si, že jsme dokonalými kandidáty pro všechny realitní kanceláře, se kterými je možné pracovat. Neměli jsme domácí zvířata, žádné děti, žádné závislé osoby a žádné předchozí právní přestupky jakékoli povahy. Připadalo mi, že jsme byli připraveni.

Omezený inventář uzavřených domů nás však překvapil: Když jsme vstoupili na scénu, na trhu bylo mnoho startovacích domů. Ale protože jsme se jen chtěli podívat na zabavení majetku

Po několika ústupcích jsme našli jediný rodinný dům, který jsme milovali, s dokončeným suterénem a třemi ložnicemi - to vše v rámci našeho rozpočtu. Jednalo se o předběžné uzavření, což znamenalo, že majitelé dostali oznámení, že jejich dům brzy vstoupí do řízení o uzavření trhu.

Ale opět pro nás byla další překvapení. Domácnosti vstupují do vyloučení, když majitelé splácí hypotéku. Protože jsou majitelé vázáni na hotovost, někdy to znamená, že nemovitosti nejsou dobře udržované (nejpravděpodobněji nasměrují jakékoli další peníze na splátky hypotéky, nikoli na opravy). To znamená, že uzavřené domy obvykle vyžadují po opravě nového majitele docela trochu opravy - v interiéru i venku.

Mysleli jsme si, že je to perfektní, ale brzy se ukázalo, že jsme přehlédli několik věcí, které se později staly příliš zjevnými na to, abychom je ignorovali.

Při každé návštěvě jsme zaznamenali další škrábance na podlaze, promáčknutí ve zdi a chybějící kuchyňské dlaždice a kliky. Také jsme neviděli strukturální poškození. Velká rána přišla, když domácí inspekce odhalila, že musíme opravit střechu. Stálo by to 5 000 dolarů ještě předtím, než jsme se přestěhovali do domu - náklady, na které jsme se prostě vůbec nepřipravili. To byla cena, kterou náš realitní makléř nemohl předvídat - a vlastníci ji nezmínili v podrobnostech o uzavření trhu.

Což mě přivádí k tématu majitelů. Neuvědomil jsem si, jak komplikovaná je pro ně situace. Koupili bychom si dům přímo od současných majitelů domů - nikoli od banky - dříve, než se oficiálně vydalo na uzavření trhu. V podstatě bychom od nich převzali hypotéku. To vše vede k tomu, že jednáte se současnými vlastníky více než obvykle. Byli kolem, když jsme poprvé navštívili nemovitost. Byli tam naposledy, když jsme se podívali na domov, když jsme byli bezvýhradně požádáni o odchod. Pro majitele to bylo příliš citově těžké.

Tomu úplně rozumím: Zabývají se ztrátou domova, protože nemohli platit. Může to být velmi stresující a emotivní čas. Potenciální kupující musí přijít a podívat se na svůj domov, když „uvedení na trh“ nemusí být nutně vaše volba. Přestože jsme byli jako potenciální kupci dobře v rámci našich zákonných práv, museli jsme odejít, abychom respektovali jejich přání, protože stávající nájemníci zabírají prostor. Později toho týdne jsme zjistili, že se majitelé rozhodli, že nebudou prodávat.

Věděli jsme, že za tuto cenu nebude na trhu další domov, a tak jsme se rozhodli tu a tam ukončit naši pátrání po vlastnictví domu. Nakonec jsme se přestěhovali do Los Angeles, kde jsme si nyní pronajali byt v Hollywoodu... mnohem víc, než bychom platili za zabavený domov.