Pokud s nákupem domu myslíš vážně, pravděpodobně mu věnujete velkou pozornost kreditní skóre. Koneckonců, vynikající kreditní skóre - takové, které je 740 nebo vyšší—Získáte nejlepší možnou sazbu na hypotéku. I přesto byste se stále mohli kvalifikovat pro federální správu bydlení nebo FHA, půjčku s skóre v 500s.
Ale je tu další číslo - váš poměr dluhu k příjmu, nebo DTI -, na který se věřitelé pečlivě dívají. Ve skutečnosti, stejně jako vaše kreditní skóre, váš DTI určuje, zda můžete vůbec získat hypotéku. Je zajímavé, že nejde o číslo, které by potenciální kupující obvykle mohli chrastit, jako by mohli získat kreditní skóre.
Zde je to, co potřebujete vědět o DTI, včetně ideálního poměru věřitelů, který chcete vidět, jak je vypočítán a jak můžete zlepšit poměr dluhu k příjmu.
Pokud jde o DTI, magické číslo je obvykle 43, vysvětluje Casey Fleming, hypoteční poradce a autor The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku.Vaše celkové měsíční závazky by neměly přesáhnout 43 procent vašeho hrubého příjmu, což je váš příjem před odečtením mezd, říká.
V minulosti měli kupující, kteří nakupovali domy prostřednictvím vládních sponzorovaných úvěrových programů, jako je Fannie Mae a Freddie Mac, povoleno mít 50 procent DTI. V lednu 2013 však Federální finanční agentura pro bydlení snížila příspěvek DTI těchto agentur na 43 procent nebo méně. Kupující s úvěry od FHA však mohou mít poměr dluhu k příjmu až 50 procent, vysvětluje Fleming.
V roce 2018 měla více než polovina zamítnutých hypotečních žádostí poměr DTI přes 43 procent, podle údajů ze zákona o zveřejňování hypoték zveřejněných společností finanční analýzy CoreLogic.
Zajímá vás, jak se vypočítá váš poměr dluhu k příjmu? Jednoduchá odpověď: Vydělte své celkové měsíční závazky celkovým hrubým (tj. Před zdaněním) měsíčním příjmem, vysvětluje odborník na dodržování hypoték Anna DeSimone.
Celkové závazky se skládají z odhadované navrhované platby za bydlení - která by zahrnovala daně z majetku, pojištění nebezpečí a jakékoli bytové jednotky poplatky - plus měsíční splátky všech studentských půjček, auto nebo splátky, které mají 10 nebo více zbývajících plateb, vysvětluje DeSimone, autor Financování bydlení 2020. Měsíční výdaje také zahrnují 5 procent kombinovaných zůstatků revolvingových kreditních karet.
Teoreticky by všechny probíhající dluhové závazky měly být zahrnuty při výpočtu poměru dluhu k příjmu, vysvětluje Fleming.
„Pro účely upisování však věřitel vidí pouze to, co je uvedeno v úvěrové zprávě osobní půjčky, které nejsou hlášeny úvěrovým úřadům, by měly být zahrnuty, ale často nejsou, “ Fleming říká.
Pokud jde o příjmy, pokud máte vedle běžného zaměstnání vedlejší dopad, budou upisovatelé chtít vidět alespoň dva roky čisté příjem z daňových přiznání dlužníka, což ukazuje, že příjem je ověřitelný, udržitelný a pravděpodobně bude pokračovat, Fleming vysvětluje. Poslední dva roky příjmu jsou průměrovány, ledaže by se zdálo, že příjem klesá. V takovém případě se upisovatelé podívají na poslední rok.
Pokud se snažíte zlepšit svůj poměr dluhu k příjmu, můžete se rozhodnout pro splacení svých dluhů strategicky.
"Vyplatit kreditní karty se zdá být dobrý nápad, ale je nejlepší udělat tento krok 6 až 12 měsíců před tím, než začnete lovit dům," říká DeSimone. „Pravidla úvěru jsou někdy založena na průměrném využití kreditu za posledních 12 měsíců.“
Také „pravidlo 5 procent“ pro použití kreditní karty, které se promítlo do DTI, je ve skutečnosti příznivé, protože je často nižší než minimální platby požadované věřiteli, říká DeSimone.
Pokud jde o platby za vaše auto, podívejte se, kolik jich zbývá. DeSimone poskytuje tento scénář:
Pokud máte měsíční půjčku na auto 300 USD a zbývá 15 plateb (od data podání žádosti o půjčku), můžete „splatit“ svůj zůstatek na 10 plateb, pokud máte 1 500 $ v náhradní hotovosti. Poté svému hypotečnímu věřiteli předložte důkaz, že jste zaplatili pět plateb, a měsíční platba 300 USD bude z vašeho DTI odstraněna, říká.
Co si pamatovat, pokud jde o DTI? Nakupovat na hypotéku a starat se pouze o své kreditní skóre je něco jako jít do tělocvičny a dělat jen kardio, zatímco ignoruje váhu stroje. Dobrý poměr dluhu k příjmu vám dá finanční sval, abych tak řekl, že musíte zajistit hypotéku.