![Kalyn Matthews kompletně předělala řadový dům s využitím téměř všech obchodů se zachráněnými předměty a zachráněných nálezů](/f/8cf377d42541ea731f4be816a19e2c2a.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
Poté, co jsem ve svém domě provedl nějaké významné renovace, chtěl jsem určit naši návratnost investic, o co víc bychom mohli udělat, než se náš majetek stane příliš vylepšené, a pokud by stálo za to prozkoumat refinancování. Takže jsem se obrátil na svého oh-tak velkorysého realitního makléře Garretta Acklese Semonin v Louisville, Kentucky, pro hrubý odhad, než jsme šli pro oficiální odhad. Obecně platí, že když obdržíte hodnocení, přichází se stránkami obtížně prohledávatelnými prostřednictvím realitního žargonu. Takže si představte moje překvapení, když mi Ackles dal přímočaré číslo a vysvětlení, které téměř kdokoli pochopil.
Zatímco mnoho realitních odborníků hodnotí z hlediska „dolaru na čtvereční stopu“, Ackles upřednostňoval - alespoň v mém případě a naší oblasti - ohodnocení nemovitostí v měřítku od jednoho do pěti hvězdiček. V podstatě se dívá na vlastnosti v okolí, vidí, co hledají, a vytváří pět různých závorek: Vlastnosti, které jsou téměř nepředvídatelné, jsou Vlastnosti „jedné hvězdy“ a špičkové vlastnosti domů snů jsou vlastnosti „pěti hvězdiček“, přičemž střední cena domu v oblasti je „tříhvězdičková“ vlastnosti.
"Když se na to dívám tímto způsobem, dokážu snadno určit typ kupujícího a cenové rozpětí, které by za nemovitost pravděpodobně zaplatili," říká mi Ackles. "Můžeme pak přiřadit rozumnou cenu za čtvereční stopu pro každou z" hvězdných "kategorií v mikroregionu." Také řekl, že tato metoda mu umožňuje lépe kontrolovat odchylky.
Řekl mi, že když jsme poprvé koupili náš majetek, klasifikoval by ho jako nízkou dvojhvězdu: Měl potenciál, byl obývatelný, ale zoufale potřeboval aktualizace. Zaplatili jsme za to 200 000 dolarů nebo přibližně 50 USD za čtvereční stopu. Poté, když jsme provedli úvodní obecné aktualizace (jako je instalace centrálního vzduchu, tun kosmetických aktualizací a střevní práce, reno hrozných ve třetím patře), řekl, že jsme skočili do solidního tříhvězdičkového domu se střední a vysokou výškou a naše odhady jsme zvýšili na 85 USD za čtvereční stopu na 95 USD za čtvereční chodidlo.
A měl pravdu! Když jsme měli oficiální hodnocení, náš domov byl po našich počátečních aktualizacích oceněn na 350 000 USD.
Takže jsme udělali více renovací - aktualizovali jsme kuchyň, spíž a koupelnu (což nám Ackles řekl, že bude vizuálně a funkčně ocenil vyšší kupující.) Řekl nám, že nás tato renos přesunula do vysoké tří až nízké čtyřhvězdičkové kategorie. Na základě srovnatelných vlastností v oblasti nás to přineslo až 110 až 115 dolarů na čtvereční stopu, nebo mezi 429 000 a 448 000 USD.
Rozhodli jsme se, že to stojí za refinancování a dostali oficiální hodnocení. Ukázalo se, že měl opět pravdu - i když trochu konzervativní - a náš domov měl hodnotu 475 000 dolarů.
Stále plánujeme některé drobné aktualizace, abychom ještě více vylepšili naše hodnocení, ale Ackles nám řekl, že náš dům se bude moci opravdu dostat pouze do střední čtyřhvězdičkový rating, nebo přibližně 125 USD za čtvereční stopu, protože to je maximální hodnotový potenciál naší nemovitosti vzhledem k její poloze a obecnému funkčnost. I když bychom mohli přidat každou aktualizaci do naší nemovitosti, existuje jen tolik návratnosti investic, kolik za ni dostaneme.
"Stejně jako kupující, který by nezaplatil" pěthvězdičkové "peníze za hotel, který je půl míle od pláže, nemyslím si existuje něco, co byste mohli udělat - nebo jakoukoli částku peněz, které byste mohli utratit - aby se z toho stalo místo s pěti hvězdičkami, “Ackles řekl.
Ano, Acklesova metoda je nekonvenční, ale přístup za ní je běžný pro realitní kanceláře. Zatímco Einat Bar, realitní agentka společnosti Compass v Brooklynu v New Yorku, říká, že nikdy neudělala hodnocení hvězdičkami, ona a její kolegové obecně hodnotí vlastnosti stavu a umístění v měřítku se srovnatelnými vlastnostmi na trhu a v poslední době odbyt. Ne všichni agenti to však dělají. Bar poznamenává, že někteří agenti v New Yorku se striktně drží ceny za hodnocení čtverečních stop.
To vše znamená, že rozhodně byste neměli vynechat oficiální hodnocení, pokud chcete prodat někdy brzy nebo refinancovat - ale myslím si, Acklesův trik mi nesmírně pomohl, když se snažím odhadnout, jaké renovace se vyplatí provést a kolik přidají do dalšího prodeje mého domu. hodnota.
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019