Pokoušíte se ušetřit 20 procent, které jste položili na svůj první domov, ale víte přesně proč usilujete o tuto částku? I když nemusíte snižovat toto procento své ceny za nákup domů, abyste mohli nakupovat, pomůže to ve dvou hlavní způsoby: Z dlouhodobého hlediska vám ušetří peníze skartováním úroků a učiní z vás atraktivnější půjčku žadatel. A i když všechno, co zní jako skvělý cíl, se může pro mnohé cítit neuvěřitelně. A i když najdete způsoby, jak tyto peníze ušetřit, obětujete jinak zábavný a naplňující život?
I když se může zdát 20 procent jako standardní záloha, ve skutečnosti je daleko od toho. Podle Národní sdružení realitních kanceláří, za posledních pět let více než 70 procent nákupců domů poprvé (kteří nezaplatili celou hotovost) - a 54 procent všech kupujících - vyplatilo méně než 20 procent.
Co nám brání v tom, abychom dosáhli tohoto cíle úspor? Podle stejné zprávy za rok 2017 se bariéry úspor lišily mezi věkovými skupinami. Přibližně 23 procent respondentů ve věku 36 let a mladších uvedlo, že úspora zálohy byla nejobtížnějším úkolem v procesu nákupu domů, často uvádějící, že je studentský úvěr zadlužoval. Respondenti také poukázali na dluh z kreditních karet a půjček na auta jako stagnujících faktorů.
"Existují velmi praktické důvody, proč lidé říkají, že byste se měli zaměřit na 20 procent, ale vím to poprvé." kupující, to je hodně peněz předem, “říká Farnoosh Torabi, novinář v oblasti osobních financí, hostitel podcastu “Takže peníze," a Velvyslanec finančního vzdělávání Chase Slate. "Když tyto peníze odložíte, vaše hodnocení rizik klesá dobrým způsobem." Jinými slovy, není pro vás dlužník tak riskantní jako někdo, kdo má jen pět procent dolů. “
Stanovení 20 procent znamená, že nebudete muset platit soukromé hypoteční pojištění (PMI) a pravděpodobně také získáte lepší úrokovou sazbu - dvě věci, které vám poskytnou nižší měsíční splátku hypotéky. Navíc, bezpečnější financování často oslabí vaši nabídku, aby vám pomohlo získat požadovaný domov.
Pokud stále zjišťujete, kolik peněz chcete dát domů, je třeba zvážit několik užitečných faktorů:
Pokud budete mít hypotéku, která je vyšší než cena vašeho současného nájemného, předstírejte, že již máte tuto hypoteční splátku, navrhuje Paula Pantová, hostitelka Afford Anything podcast.
Vložte tuto „platbu“ (nebo rozdíl mezi vaším současným nájemným a odhadovanou budoucí hypotékou) na spořicí účet. "To vás přiměje napodobit zážitek z větší splátky hypotéky a můžete vidět, jak se tato zkušenost cítí ve vašem životě," říká Pant. "Pokud si myslíte, že po měsíci nebo dvou," Je to příliš stresující. Zbytek mého peněžního toku je příliš těsný. Právě jste shromáždili nějaké další úspory, “říká Pant. Použijte tyto peníze později k přesunu a vyrovnání nákladů, radí.
Většina neshodných úvěrů a konvenčních hypoték s méně než 20% zálohy bude připadat na soukromé hypoteční pojištění (PMI). PMI chrání hypoteční společnost, pokud splácíte úvěr. PMI obvykle stojí mezi 0,5 a 1 procentem z celé výše půjčky ročně Investopedia. To znamená, že za půjčku 100 000 $ můžete platit 1 000 $ ročně - nebo 83,33 $ měsíčně (za předpokladu, že 1% poplatek za PMI). Pokud je vaše půjčka 200 000 $, zdvojnásobte toto měsíční číslo a tak dále.
I když vám teď asi 83,33 $ nemusí znít hodně za měsíc, neměli byste slevu, jak by to mohlo ovlivnit vaše výdaje v budoucnu. Co když se musíte starat o nemocného člena rodiny, když jste těhotná, a auto potřebuje nové pneumatiky, nebo pokud ztratíte práci a střecha začne vytékat? "To je to, co se mě týká PMI, není to 80 $ měsíčně," říká Pant. Musíte přemýšlet o tom, jak si můžete dovolit tuto měsíční platbu během příštích 15 nebo 30 let, když budete na silnici předpovídat všechny druhy hrbolí - finančně i osobně.
"Hlavní nákup a dlouhodobý závazek by neměl být založen na tom, zda v tomto konkrétním momentě můžete splnit měsíční platby," říká Pant. "Moudřejší rozhodovací rámec by byl, kdyby tento nákup byl něčím, s čím můžete žít mnoho let, a je dostatečně cenově dostupný, že pokud by se v budoucnu mělo stát velké škytání."
"Když ke mně přicházejí moji klienti tisíciletí a diskutujeme o jejich konečných životních cílech, koupě domu je téměř vždy na svých seznamech přání, “říká Ziyah Esbenshade, finanční poradce společnosti Pell Wealth Partners v New Yorku Město. Bude pracovat se svými klienty prováděním hloubkové analýzy jejich příjmů a výdajů: „Identifikujeme příležitosti pro ně, aby ušetřili zálohy,“ říká. "Jakmile moji klienti identifikují 20 procent zálohu jako cíl, pak se podíváme na jejich peněžní tok a uvidíme, kolik mohou ušetřit měsíčně," říká. Poté nastaví část výplaty klienta, aby šla na externí účet, který je určen pouze pro tento cíl.
Cílem by mohlo být ušetřit tyto peníze během tříletého období, říká Esbenshade. "Jakmile vytvoříme svůj plán, lidé se o tom opravdu nadchnou a když se s nimi setkám o rok později, řeknou:" Nemohu věřte, kolik peněz jsem za tento cíl ušetřil a je to skutečně dosažitelné. “Je tu pocit hrdosti,“ říká.
Úvěr hraje velkou roli v procesu nákupu domů. "Doporučil bych, abyste si vzali svůj kredit stejně vážně jako vaši hotovost," říká Torabi.
Pokud je vaše kreditní skóre méně než hvězdné, je doba, kterou budete potřebovat k uložení zálohy, skvělý čas na její zvýšení. Zaručí vám to nejen získání půjčky, ale také to, že v tomto procesu ušetříte peníze. "Abyste dosáhli nejnižší možné úrokové sazby, musíte se ujistit, že máte nejlepší kreditní skóre," říká Esbenshade. Nejste si jisti, na co skóre se zaměřit? Podívejte se co úvěrové skóre je nutné k nákupu domu.
Všichni naši odborníci doporučili, aby vám byly ve vašem pohotovostním fondu ušetřeny alespoň tři měsíce nákladů na neočekávané události, které jsme zmínili dříve. "Vím, že jsou někteří lidé, kteří to rádi tlačí o něco dále... ale tři měsíce je pohodlný barometr," říká Pant.
Torabi to opakuje a dodává, že si myslí, že digitálně důvtipné milénia by pravděpodobně měly lepší šanci odrazit zpět po propouštění, a že minimálně tři a maximálně šest měsíců životních nákladů v úsporách stačit.
Než se rozhodnete, který dům si chcete koupit, zvažte, co může příští tři, pět nebo 10 let přinést vám a vaší rodině. Chcete si vzít volno z práce a zůstat doma s dětmi? To ovlivní váš příjem a schopnost splácet hypotéku. Plánujete vy nebo váš partner vrátit se do školy na plný nebo částečný úvazek? Budete brzy potřebovat nové auto? To je náklad, na který budete potřebovat peníze poté, co jste doma zavřeli. To vše jsou důležitá rozhodnutí, která byste měli zvážit, když zvažujete využití svých úspor a provádění měsíčních plateb.
"Kupte si dům, který je cenově dostupný za předpokladu, že peníze vydělává pouze jedna osoba," navrhuje Pant. "Ve skutečnosti to dělají dvě věci: Jedna vám dává flexibilitu, aby jeden z rodičů zůstal doma." Dva, pokud se rozejdete, rozvedete se a pak se jedna osoba odstěhuje a druhá osoba zůstane doma, je to je pravděpodobnější, že si to bude moci dovolit i ten, kdo si tento domov ponechá Způsob platby."
I když toto úsilí nemusí být realistické pro každého, kdo si koupí dům na základě dvojího příjmu, pokud odložíte solidní část výplaty jedné osoby, budete mít obrovské úspory, ztratíte zaměstnání, potřebujete volno, abyste se starali o nemocného člena rodiny, vyžadovali další volno po narození dítěte, nebo jednoduše lépe připraveni na velké výdaje, které život vyvolává vy. Máte auto, které je na něm poslední nohy? Pant navrhuje, abyste se zeptali sami sebe, jestli můžete nechat auto přežít ještě jeden nebo dva roky, a pak si nechte auto opravit běží a pokuste se ho vydržet, takže můžete použít tyto další peníze na zálohu a získat tu nejlepší hypotéku umět. Nakonec vás finančně bude čekat.
Torabi říká, že si vezme hypotéku, která vám umožní trochu dýchat ve vašem rozpočtu. "Vyděláváte peníze do toho, co se snad časem stane cenným přínosem," říká.
IRS umožňuje omezené výběry IRA bez pokut za první nákup domů až do 10 000 $. A pokud jste měli Roth IRA po dobu nejméně pěti let můžete mít trochu větší volnost; vždy můžete vybírat příspěvky bez daně a penále, ale stále jste drženi limitu 10 000 $. Prostředky mohou být použity na první nákup domů nebo na uzavření nákladů.
To se však vždy nedoporučuje: „Myslím, že výběr až 10 000 dolarů z Roth je velká chyba,“ říká Esbenshade. "Roth IRA jsou jako zlatý standard v investování, zejména když jste mladí, protože peníze rostou bez daně celý váš život, a pak to vyjde bez daně." Pokud se budete muset dotknout penzijních účtů, myslím, že pravděpodobně to, že by to bylo ve formě půjčky, by bylo nejlepší ze špatných možností. Skutečným cílem je však pokusit se získat zálohovou platbu, aniž bychom museli odejít do důchodu nebo nám ublížit. “Její rada? Je lepší zaplacit a zaplatit PMI.
A Půjčka Federální správy bydlení (FHA) je hypotékou podporovaná vláda, která má pomoci prvním kupcům domů, kteří nemají tolik peněz, kolik by mohli dát domů, nebo kteří by se snažili získat konvenční půjčku. U úvěru FHA je požadavek na zálohu 3,5 procenta pro úvěrové skóre 580 a vyšší a 10 procent pro úvěrové skóre 500–579 podle článku o BankRate.com. Zaplatíte také speciální PMI - tzv. Pojistné na hypoteční pojištění FHA (MIP) - za buď životnost půjčky (pokud odložíte méně než 10 procent), nebo 11 let (pokud odložíte více než 10 procent) procent). MIP můžete zrušit refinancováním na konvenční půjčku.
Ačkoli se to může zdát jako hodně, pro mnohé je to vlastně dobrá volba. Torabi říká, že pro první kupce určitého příjmu, kteří se chtějí stát majiteli domů, je to jiná cesta k vlastnictví domu a možná na to nemají předem tolik peněz. Mělo by se však k nim přistupovat pouze v případě, že se na hypotéku nepřetahujete.
"Udělej si svůj výzkum," opakuje Ebenshade. "Pokud máte nárok na půjčku FHA a máte zabezpečenou práci, můžete si dovolit náklady na bydlení a nechat si vyčlenit tento mimořádný nouzový fond, pak se domnívám, že je užitečné jej prozkoumat."
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019