Drtivá většina homebuyers volí hypotéky s pevnou sazbou. Podmínky těchto půjček nabízejí všechny teplé a nejasné pocity, které přicházejí s dlouhodobým a stabilním vztahem. Jdi s 30letá pevná sazba a vaše hypoteční splátka příští měsíc bude stejná jako v roce 2049, díky čemuž je rozpočtování super-duper předvídatelné.
Hypotéky s pevnou sazbou, které již byly oblíbené u mnoha prvních homebuyerů, ztuhly jako miláček hypotečního průmyslu. po bytové krizi. Většina lidí si myslela, že hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) byly jen špatným nápadem. Dlužníci se odvrátili od ARM a obávali se, že jakmile dojde k obnovení sazeb, může být obtížné držet krok s platbami za bydlení, a tím je vystavit riziku zabavení.
Zdá se však, že hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou vytvářejí návrat. I když jsou pro dlouhodobou investici riskantní, mají více zavedené záruky než tomu bylo před zhroucením trhu s bydlením, například kolik a jak rychle se může hypoteční sazba upravit.
Tady je to, co nám čísla říkají: In
Květen 2019, hypotéky s nastavitelnou sazbou tvořily pouze 6,7 procent nových úvěrů na bydlení. Podle Ellie Mae, softwarové společnosti, která zpracovává více než třetinu hypoték ve Spojených státech. Ale v prosinci 2018 se zdálo, že ARM začínají comeback a tvoří 9,2 procent nových hypoték - nejvyšší od začátku Ellie Mae sledování dat v roce 2011.Největší mylná představa o ARM? Že by se nikdy neměli používat. Ve skutečnosti existují situace, kdy finanční a hypoteční experti říkají, že hypotéky s nastavitelnou sazbou skutečně dávají větší smysl pevné sazbě.
"Lidé by se neměli bát půjčky s nastavitelnou sazbou," říká Melissa Cohn, výkonná viceprezidentka společnosti Family First Funding LLC se sídlem v New Yorku, která upřednostňuje sedmileté ARM a jednu vlastní ve svém domě. "Historicky nastavitelné sazby byly vždy nižší než 30letá pevná sazba a mohou být skvělým spořičem peněz."
Vzhledem k tomu, že homebuyers mají jedinečnou finanční situaci, požádali jsme hypotéční věřitele, když má smysl jít s hypotékou s nastavitelnou sazbou. Tady jsou tři situace, kdy doporučí ARM.
Ale jen připomínka, než se pustíme do scénářů: Je to dobrý nápad mluvit o všem s domem úvěrový poradce, říká Shelby McDaniels, ředitelka kanálu pro firemní půjčování domů s Chase Home Půjčování.
Nejprve vysvětlte, jak fungují ARM: Název půjčky vás informuje, kdy lze úrokovou sazbu resetovat. Pokud tedy dostanete 5/1 ARM, znamená to 5/1, že nižší úvodní sazba půjčky bude trvat pět let, a poté se bude každoročně upravovat Holden Lewis, NerdWalletDomácí odborník vysvětluje.
Nejlepší je získat hypotéku s nastavitelnou sazbou, pokud máte jistotu, že budete dům prodávat během úvodního období nebo do jednoho roku nebo dvou od konce úvodního období Lewis říká.
"Pokud tedy dostanete 5/1 ARM, nejbezpečnější je to udělat, pokud očekáváte, že dům prodáte zhruba za sedm let."
Pokud kupujete svůj domov navždy, po skončení úvodního období byste mohli být vystaveni stále se zvyšujícím úrokovým sazbám - ledaže byste refinancovali, říká Lewis.
Piggybacking to, pokud kupujete startovací dům a budete chtít upgradovat do pěti let, ARM může být dobré fit.
Mnoho lidí neuvažuje o svých skutečných okolnostech a nebere pevnou sazbu, aniž by uvažovalo o ARM, říká Cohn. "Jste-li první homebuyer, nově vdaná, vyrůstající rodina - to jsou všechno důvody, proč mám v očích ARM, protože vaše potřeby bydlení se budou měnit v průběhu života."
Další velký důvod? Svou kariéru začínáte v drahém městě, kde nájemné neustále stoupá, ale v další kapitole svého života nemáte v plánu žít. Ve skutečnosti jsou hypotéky populárnější ve vysoce nákladných oblastech metra jako San Jose, Kalifornie.
„Díky možnosti pouze pro zájem mohou být ARM ještě atraktivnější pro ty, kteří jsou ve dočasných městech s vyššími životními náklady,“ říká Lauren Anastasio, Certified Financial Planner ve společnosti SoFi, osobní finanční společnost. „ARM pouze pro úroky obvykle vede k nejnižší možné měsíční platbě během období pevné sazby a může to být skvělý způsob, jak někdo zamknout své měsíční náklady na bydlení v místě, kde se náklady na pronájem každý rok zvyšují. “
Hypotéky s nastavitelnou sazbou jsou skvělou volbou v prostředí s nízkou nebo klesající úrokovou sazbou, vysvětluje Riley Adams, CPA a vedoucí finanční analytik, který provozuje blog osobních financí. Young and the Invested. Obvykle se ARM ukotvují k některému veřejně dostupnému benchmarku úrokových sazeb (například LIBOR, sazba Fed fondů, hlavní sazba atd.) a přidejte definovaný počet základních bodů k celkové sazbě nabízené v rámci PAŽE. Pokud vaše ARM nastaví mnohem výše, než kolik jste platili, můžete refinancování na jinou ARM nebo hypotéku s pevnou sazbou - podle toho, co vám ušetří nejvíce peněz. (Přestože někdy může být refinancování vyloučeno, pokud ceny bydlení klesají velmi - jeden z problémů, ke kterým došlo během krize v oblasti bydlení 2008
"Protože jsme byli v nízkorozpočtovém prostředí po delší dobu, a vypadá to pravděpodobně." pokračovat, pokračoval by poté, co by tato nižší úroková sazba dávala ekonomický smysl kvůli úsporám úrokových nákladů, “ Říká Adams.
K jeho předchozí hypotéce, kterou uzavřel v červenci 2011, šel s 30letou fixní sazbou a lituje rozhodnutí.
"Kdybych se rozhodl pro 5/1 ARM, zaplatil bych mnohem méně úroků a skončil bych s nižší sazbou, kdybych refinancoval," říká.
ARM by se mohl hodit, pokud plánujete splácet hypotéku před úpravou sazby, říká Kristopher Barros, marketingový stratég společnosti Přijměte půjčky na bydlení v Middletonu na ostrově Rhode Island.
"To je méně obvyklý scénář pro typického majitele domu, ale stále je dobrý důvod využít výhody nižších sazeb obvykle spojených s ARM," říká Barros.
Závěrečná poznámka: Pokud uvažujete o ARM, nezapomeňte vyčesat podmínky stanovené doby. Nejběžnější jsou ARM s pevným obdobím na 3, 5, 7 a 10 let, říká Andy Harris, prezident společnosti Vantage Mortgage Group, Inc. a člen Asociace nezávislých expertů na hypotéky (AIME). Vysvětluje, že tříletá ARM jsou u neznámých méně běžná a riskantnější, což činí atraktivnější dlouhodobé počáteční období pevné sazby. Ale čím delší je pevné období, tím vyšší je úroková sazba obecně.
Rozhodnutí, rozhodnutí! (Ale znovu, než se rozhodnete, promluvte si s vaší poradcem o půjčování v domácnosti, jak doporučuje McDaniels.)
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou nejlepší domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019
