Když jsem byl v proces nákupu mého domu v Los Angeles jsme se s manželem rozhodli, že jakákoli nabídka, kterou jsme předložili, musí přijít s nepředvídatelnými událostmi. Potřebovali jsme dost času na provedení inspekce, provést hodnocení a získat naše půjčka schválena.
Ne každý kupující dělá nabídku na dům s nepředvídatelnými událostmi a ne každý prodávající bude s jejich nabídkou přijímat nepředvídané události. Záleží na tom, kde žijete (například kontingentní nabídky jsou v New Yorku velmi vzácné, zatímco v Kalifornii jsou docela běžné) a jak je trh horký.
Můžete také procházet seznamem webů a štítků s upozorněním, jako je „čekající“ a „kontingentní“ a přemýšlet o tom, co znamenají, jaký je rozdíl a co to pro vás znamená, potenciálního kupce. Nech mě to vysvětlit.
Pokud je nabídka podmíněna, v podstatě to znamená: „Nabízím vám určité množství peněz pro váš dům, pokud majetek a transakce obecně splňují specifické podmínky. “A to je součástí smlouvy mezi kupujícím a prodejce.
Kupující bude (obvykle) mít omezené množství času na to, aby se ujistil, že jsou jeho nepředvídané události splněny, aby je mohl odstranit nebo splnit. Během této doby je výpis obvykle stále aktivní (aka, jiní lidé mohou stále nabízet nabídky v domě) - ale ne vždy. Jakmile budou všechny nepředvídané události odškrtnuty, nabídka přejde z označení na „podmíněné“ na „čekající“ na většina webů s více seznamy služeb (MLS) (možná si všimnete i jiného znění, a my se k tomu dostaneme v sec!).
Existují čtyři typy událostí. První tři jsou nejčastější: Fyzická událost (an prohlídka domu, které obvykle provádí profesionál), hodnocení, a schválení úvěru.
Časový rámec nepředvídaných událostí se liší stát od státu, ale například v Kalifornii časový rámec fyzické a oceňovací události je 17 dní, zatímco úvěrová situace je obvykle 21 dny.
Čtvrtý je podmíněný prodej: V tomto případě musí kupující prodat svůj vlastní majetek, aby si mohl koupit aktuální. Jak si dokážete představit, je těžší stanovit časový limit pro druhé.
Podle agenta Lindsay Barton Barrett v Douglas Elliman, může prodávající také trvat na vlastní nouzi: Prodají svůj dům až poté, co najdou nemovitost, do které se mají přestěhovat nebo koupit. To však není příliš běžné, protože načasování transakce je ve vzduchu a kupující obvykle dávají přednost efektivnějšímu postupu, který se netáhne.
To znamená, že prodejce přijal nabídku s nepředvídanými událostmi. Zatímco však kupující pracuje na jejich splnění (tj. Naplánování inspekce nebo nahlížení do hodnocení), prodávající je oprávněn umožnit lidem prohlížet si dům a předkládat nabídky.
Jakmile prodejce přijme kontingentní nabídku, nemůže již ukázat svůj domov ani přijímat nabídky. V zásadě: Kupující na to dal prsten, a to je vše. Prodejci obvykle nebudou hledat tento typ pohotovostního štítku, protože to může dát do tvrdé na místě, pokud má kupující pocit, že se jedna nebo více jejich nepředvídaných událostí nesplnilo a rozhodnou se couvnout ven. Prodávající by pak musel uvést dům zpět na trh a začít znovu.
Kupující má lhůtu pro své nepředvídané události a musí je splnit. Pokud kupující není schopen vyřešit nepředvídané události v časovém rámci podle smlouvy, musí buď projít nabídkou tak, jak je, nebo propadnout vklad vážných peněz. Pokud kupující překročí svůj termín, agent prodávajícího bude muset doručit žádost o provedení kupujícího, která nutí kupujícího učinit rozhodnutí do 48–72 hodin.
I když je však prodejci dovoleno nadále ukazovat svůj domov a přijímat nabídky, rozhodně to tak je nemůže zrušit probíhající proces nákupu s jejich aktuální nabídkou, pokud je to podmíněné - bez ohledu na to co.
Mít nepředvídané případy obvykle chrání kupujícího a umožňuje jim cestu ven z transakce, dojde-li k neočekávanému. Kupující se například mohl dozvědět, že střecha, která byla inzerována jako „nová“, je ve skutečnosti 40 let stará a je třeba ji vyměnit. To by spadalo pod „fyzickou“ nepředvídanou událost a kupující může od smlouvy odstoupit, pokud včas upozorní prodejce a agenta.
Nebo možná došlo k nouzové situaci v kupující rodině, která měla za následek, že už neměly peníze potřebné na koupi domu nebo být schopen splácet hypotéku - kupující by proto neměl nárok na půjčku, což znamená, že jedna z nepředvídaných událostí nebude splněna. Kupujícímu by bylo povoleno ukončit obchod.
Při rozhovoru se sídlem v Los Angeles Kompasujte realitní agent Leslie Marquez, řekne společnosti Apartment Therapy, že kupující mohou v případě nepředvídaných okolností přeskočit, ale nedoporučuje to kupujícím, kteří tak učinili poprvé. Kupující však mohou obchod osladit zkrácením časových rámců, které musí být odstraněny.
Kupující může namísto 17 dnů na fyzickou a znaleckou událost nabídnout například 12 dní. Nebo místo 21denní podmíněnosti schválení úvěru může kupující sjednat 18 dní.
Je však riskantní, když vytvoříte menší okno, protože přidělený čas počítá víkendy a svátky - a jste závislí na spoustě různých lidí, abyste dosáhli výsledků, které ovlivní váš rozhodovací proces.
A věřte mi, dokonce i jednoduchá domácí prohlídka znamená velký stoh papírů, které budete muset komentovat, řádek po řádku. Budete si moci ihned objednat inspektora? Bude úvěrový referent schopen dostatečně rychle vyřešit finance?
Je to neomylný nápad, že by prodávající chtěl začít s odstraňováním nepředvídaných událostí - je menší riziko pro jim, a mít nabídku jít přímo do čekající urychluje proces. V mnoha státech je však poměrně běžné, aby kupující zahrnuli do svých nabídek nepředvídané události. Pokud ale jedna z nepředvídatelných událostí kupujícího čeká na první prodej svého majetku, pak mohou očekávat, že prodejce bude méně ochotný s touto smlouvou souhlasit. Zejména pokud má prodávající jiné nabídky, které jsou méně komplikované a časově náročné.
Na některých trzích jsou nabídky přicházející s nepředvídatelnými událostmi vzácné. Barrett říká Apartment Therapy: „Dokonce i na současném zdlouhavém trhu v NYC je pro prodejce nebo kupujícího mimořádně vzácné souhlasit s podmíněnou smlouvou.“
Jakmile budou všechny nepředvídané události odstraněny a vše, co zbývá v procesu nákupu domů, je uzavření papírování, to znamená, že dům je v „nevyřízeném stavu“.
To je v podstatě to, co zní. Prodej čeká na vyřízení, ale prodávající přijímá záložní nabídky * jen * pro případ, že by to nějak nějak propadlo.
To znamená, že i když byly nepředvídané události odstraněny a dům v roce 2008 technicky čekal úschova, prodejce má stále možnost ukázat svůj domov a přijímat další nabídky.
Pokud však kupující a prodávající nesouhlasili s žádnými nepředvídanými událostmi, může se dům rovnou prodat.
To vše závisí na smlouvě mezi kupujícím a prodávajícím. Pokud smlouva říká „Podmíněné: Pokračovat v zobrazování“, může prodávající ve skutečnosti přijmout více nabídek.
A někdy kontingentní nabídky nakonec neskončí, takže rozhodně to není marná mise, pokud máte srdce umístěné v domě, který je uveden jako kontingent. Pokud procházíte MLS, měli byste mít možnost vidět domy označené jako takové. Budete moci nabídnout záložní nabídku (která vyžaduje uložení zálohy).
Pokud nemůžete udělat nabídku na výpisu, mohlo by to říkat „Podmíněné: Bez show / bez výkopu.“ A nikdy bolí nechat svého agenta kontaktovat a zjistit, co se týká domu. Vypadá to, že je to v očistci, ale nikdy to nevíte.
Marquez říká, že k tomu na horkém trhu nedochází často: „Každý chce, aby všechno šlo hladce a zejména na super horkém trhu... nevidíte pokles mnoha podmíněných nebo čekajících nabídek přes. Kupující a prodávající obvykle něco vymyslí, i když kupující tvrdí, že jeden nebo více jejich standardů není splněno. “
Například v mém případě jsme zjistili, že náš dům snů měl hlavní problémy se zakládáním, které nebyly prozrazeny. Náš agent oslovil agenta prodejce a navrhl řešení: Prodávající buď sníží cenu, nebo nabídne kredit (nebo kombinaci obou). Prodávající nakonec souhlasil a my jsme se setkali na půli cesty.
To samozřejmě není vždy pravda. I když je obtížné přesně zjistit, kolik kontingentních či nevyřízených nabídek prochází každý rok, Domácí zprávy že neúspěšné prodeje domů se zvýšily z 1,3 procenta na 4,3 procenta všech uvedených nemovitostí v EU poslední dva roky (ačkoli to neurčuje, zda byly vlastnosti uvedeny jako podmíněné nebo čekající).
Vše záleží na tom, jak dlouhý je proces úschovy a na dohodnutém časovém rámci kontingentu, ale můžete (obvykle) očekávat, že dům přejde z kontingentu do čekajícího přibližně za devět dní.
Podle Marqueze, pokud pracujete se standardní 30denní úschovou, více či méně čekáte na odstranění nepředvídaných událostí. Nejdelší nepředvídanou událostí je schválení úvěru (21 dní). Jakmile je půjčka schválena, zbývá devět dní, než budete moci zavřít dům.
Toto číslo se však může zvýšit, pokud se jedná o 45denní úschovu - nebo může klesnout, pokud si kupující a prodejce zvolili 14 nebo 21denní uzavření (ty jsou vzácnější a většinou jsou vyhrazeny buď pro zkušené kupce nebo investory, kteří mají méně co ztratit, plánují převrácení domu nebo oba).
Nakonec jsem ve své nabídce skončil se 14denními fyzickými a oceňovacími podmínkami a 21denní podmínkou půjčky a nebudu lhát: Bylo to stresující. Zavolal jsem inspektorům a nechával zprávy, ujistil jsem se, že mám dva záložní inspektory, kteří si vyžádají nejhorší scénář.
Byl jsem přilepen k telefonu jen pro případ, že by můj úvěrový důstojník zavolal, že potřebuje více papírování (naštěstí tam byl skeneru, do kterého jsem se mohl dostat v práci, abych mohl včas poslat své daňové přiznání a bankovní výpisy móda).
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019