Lovili jste, až se vaše nohy bolely, našli svůj vysněný domov a učinili nabídku, která byla přijata. Je čas vydechnout, že? Ne tak docela.
"První pravidlo nemovitosti: Všechny smlouvy musí být písemné, aby byly závazné," říká David Rosen, realitní agent s Douglas Elliman v New Yorku. To znamená, že dokud skutečně nemáte podepsanou smlouvu, je vaše přijatá nabídka pouze dohodou o dobré víře. Ale všechno to vyjde, že? Bohužel, ne: Před zavřením se vám může dostat řada úskalí, takže se nemusíte doma stěhovat (a bez zákonného postihu). Dobrá zpráva: Většině zádrhelů lze předcházet přípravou a rychlostí - stačí se poučit o tom, co by mohlo ležet před námi. Zde se nejčastěji vyskytují problémy, se kterými se kupující setkávají.
Nenechte snít o zdobení svého budoucího domova cloud vaši schopnost platit za to. Allan Zapadinsky, realitní agent ve společnosti Keller Williams NYC, připomíná jednoho kupujícího, který začal objednávat drahý nábytek na zakázku. "Naložili svou kreditní kartu dluhem, a když nastal čas, aby banka vydala Úvěrový závazkový dopis, byla jim odepřena hypotéka," říká.
Navíc, pokud má kupující změnu v příjmu, může to také oddálit věci. Jeden z klientů Zapadinského začal novou pracovní smlouvu v polovině pracovního poměru, což způsobilo, že kooptační rada, se kterou hovořili, se znovu zvážila. "Většina družstev bude chtít vidět rok nebo dva se stálým zaměstnáním," říká. "Museli jsme odložit uzavření o několik týdnů, abychom to vysvětlili co-op radě."
Opravit: Nejjednodušší je udržet poměr dluhu k příjmu co nejstabilnější. Zapadinsky doporučuje neprovádět žádné velké nákupy a, pokud je to rozumné, zůstat ve své současné práci, dokud se neuzavřete v domě.
Inspekce mohou všechno změnit. Když se objeví významné chyby - jako jsou strukturální poškození, problémy se zakládáním, plísně nebo zamoření - kupující se musí rozhodnout, zda stojí za to postupovat, říká Glenn Davis, přidružená realitní makléř s Douglas Elliman).
Opravit: Ačkoli pro tento scénář neexistují žádné rychlé opravy, můžete ve svůj prospěch použít špatnou kontrolu. "Domov, u kterého se zjistí, že má vady, obvykle zvětšuje měřítko ve prospěch kupujícího," říká Davis. Zjistěte, zda vaše banka pošle odhadce k určení skutečné hodnoty domu s nově nalezenými chybami. I když budete chtít úplně odejít, můžete také použít neočekávanou událost k opětovnému vyjednání podmínek nové smlouvy ve váš prospěch.
Pokud se rozhodnete, jakmile bude vaše nabídka přijata, riskujete ztrátu domu.
Opravit: Jednat rychle a rozhodně uzavřít obchod. "Nabídky se pohybují rychle," říká Ilan Bracha, zakladatel společnosti Keller Williams NYC. "Smlouvy musí být podepsány rychle a pokud kupující vezmou čas nebo jsou nerozhodní, může prodávající najít jiného kupujícího a posunout se kupředu s novou nabídkou."
Prodejce někdy změní názor a rozhodne se s obchodem neprojít. Rosen říká, že k tomu obvykle dochází, když prodejce nemůže najít nové místo, kam se přesunout.
Opravit: Rosen říká, že pokud prodejce ustoupí, obvykle změní názor zpět do šesti měsíců. Pokud jste do domova opravdu zamilovaní, buďte trpěliví. Jinak pokračujte.
Dalším důvodem, proč by se prodejce mohl vrátit, je to, že dostal lepší nabídku. Je běžné, že prodávající nebo jeho zástupce pokračuje v nákupu nemovitosti až do uzavření smlouvy popravený, snaží se získat nejvyšší cenu a někdy využít nabídky proti sobě, říká Davis. Velké říct? Inzerují veřejný den otevřených dveří, i když máte smlouvu.
Opravit: Pohybovat se rychle. "Advokáti mohou vykonávat pečlivost, mohou být prováděna hodnocení / inspekce a hypotéky mohou být upsány v krátkém čase, pokud je to naplánováno a připraveno," říká Davis. Rosen také navrhuje, aby váš agent zůstal v úzkém kontaktu s prodejci mezi okamžikem přijetí nabídky a uzavřením a vyčlenil všechna rizika.
K uzavření smlouvy potřebujete smlouvu o obchodu nebo informace, které právníci založili smlouva, která potřebuje informace o kupujícím a prodávajícím, podmínky obchodu a další různé poznámky. Pokud však nemáte k dispozici všechny informace, které jsou k dispozici, může být list s nabídkami neúplný, což může zpozdit podpis nebo dokonce vést k rozpadu dohody dohromady, říká Bracha.
Opravit: Spolupracujte se svým agentem na tom, aby vaše papírování bylo v pořádku a připraveno jít, než učiníte nabídku. "Mít čistý list s přibližnými a přesnými informacemi o kupujícím, prodejci, agentech a podrobnostech o majetku je klíčem k tomu, abychom se vyhnuli problémům s podpisem smlouvy," říká Bracha.
Ze všech věcí, které se po přijetí vaší nabídky mohou pokazit, je nejděsivější věcí neočekávané zvýšení úrokových sazeb, “říká Rosen. "Pokud sazby stoupnou, vaše schopnost kvalifikovat se [pro hypotéku] může být ohrožena," říká.
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019