Může to znít kontraintuitivně, ale kupovat větší dům, než potřebujete, nebo dokonce rodinný dům (jako bytový dům, dvou- nebo tří-byt nebo hnědý kámen) s vyřezanými jednotkami vám může pomoci některé zachránit hotovost. Než začnete zastávat, že budete mít víc koupelny k čištění, vyslechněte nás! S více místnostmi nebo jednotkami můžete využít nájemců, kteří vám pomohou vyrovnat vaši měsíční hypotéku a pomoc náklady, vložení peněz na jistinu půjčky, zatímco hodnota vaší nemovitosti (doufejme!) vyleze.
Tato strategie znamená, že se stanete živým pronajímatelem. Kdykoli klepáte na dveře svého spolubydlícího nájemné je pozdě? Jo, to je trapné (ale také se tomu lze vyhnout, protože nás realitní profesionálové chystají učit).
Pokud jste připraveni vzít si velkýa-go-home přístup k vlastnictví domu, zde je několik ukazatelů od odborníků, které pomáhají při navigaci v procesu a vyhýbají se spolubydlícímu dramatu.
Pokud plánujete nákup prostorného rodinného domu a pronajmutí pokoje nebo dvou místností v domě, nebudete moci tento budoucí příjem z pronájmu využít k získání hypotéky.
Pokud si však zakoupíte vícegenerační dům - a jednou z jednotek v duplexu nebo v budově je vaše hlavní rezidence, věřitelé mohou vzít v úvahu předpokládaný příjem z pronájmu.
„To se trochu liší v závislosti na půjčovateli a trhu; věřitelé budou někdy potřebovat nájemníky, kteří budou mít nájemní smlouvy, než započítají příjem z pronájmu, jiní budou akceptovat tržní nájemní potenciál, ať už jsou nájemníci již fyzicky, “ vysvětluje Kate Zieglerová, investor, podnikatel a realitní makléř s Arborview Realty v Bostonu.
Ziegler má osobní zkušenosti s „domácím hackováním“ - realitní silou, ve které žijete v jedné jednotce, a pronajímáte si ostatní na pokrytí vaší hypotéky. Ona a její manžel koupili svůj první dům v roce 2013, což je tříčlenná budova v bostonské čtvrti Jamajka Plain. Zdědili nájemníky ve dvou jednotkách a přestěhovali se do prázdné jednotky ve třípatrovém podlaží.
Ziegler navrhuje, že dříve, než si koupíte vícegenerační dům, zvažujete „nejhorší scénář“, pokud jde o krytí vaší hypotéky.
"Volná místa se stávají a vy musíte být připraveni pokrýt celou svou hypotéku na nějakou dobu jen pro případ," říká. "Najděte věřitele, který bude diskutovat o různých možnostech pro vaše cíle, a věřit svým číslům."
Během čtyř let Ziegler a její manžel zafixovali svůj majetek a ocenili o více než 50%. Oba objevili talent pro pronajímatele a lásku k nemovitosti. Nakonec využili první multi- ke koupi jiného. Její manžel nechal svého softwarového inženýra od 9 do 5, aby uvedl na trh nové uvedení do provozu nemovitostí, spravoval nemovitost a provedl renovace.
"Když jsme se vydali touto cestou, nikdo - ani v průmyslu - nechápal, co se snažíme udělat," říká. "Stále více mladých kupujících však projevuje zájem o kompenzaci svých nákladů na bydlení příjmem z pronájmu a je to možné."
Spravedlivé varování: Nalezení domu pro více rodin může být obtížné. V případě Zeiglera prohledávala se svým manželem nabídky a předkládala nabídky po dobu 18 měsíců. Měli úzká kritéria, ale také soupeřili s vývojáři, protože mnoho multis- konvertovalo do bytů.
Další možností je nákup domu většího, než co potřebujete, a pronájem místností.
Wes Woodruff, licencovaný hypoteční poradce Domácí půjčky Angel Oak v Atlantě říká, že nedávno nechal klienta koupit dům v hodnotě 600 000 dolarů v oblasti s rychle se zvyšujícími cenami. Měsíční platba činí 3 500 $ měsíčně, ale majitel má tři spolubydlící, kteří platí 900 $ měsíčně, což majiteli ponechá 800 $ měsíčně, aby mohli čipovat. Navíc, jeho hypoteční úrok je odpis daní a majetkové daně a pojištění majitele domu mohou být odpisem i pro pronajímatele, zdůrazňuje Woodruff.
"Myslím, že je to skvělý nápad pro lidi, aby zvážili - zejména pro mladé svobodné lidi," říká Woodruff. "Můžeš žít s přáteli." Můžete mít psa. Můžete mít cookouts. A zároveň si můžete vytvořit spoustu bohatství tím, že ostatní lidé zaplatí alespoň část hypotéky. “
Stanovení očekávání je klíčem ke všem vztahům mezi pronajímatelem a nájemcem, ale je zvlášť důležité pro nájemníky, kteří jsou také spolubydlícími, upozorňuje Ziegler.
Musíte zvážit další vrstvu okolností: Kdo je zodpovědný za odhazování sněhu; je nájemce, u kterého se očekává, že bude řešit domácí práce, když jste na dovolené; co je k dispozici pro instalatéra; a kdo má slovo v barvách barvy?
"Pamatujte, že i když je to váš domov, je to také domov pro někoho jiného, a vy jako pronajímatel jste zodpovědní za zajištění jejich klidu a pohody," říká.
I když je váš nájemce vaším spolubydlícím, máte nájem, říká Ziegler. (Ano, i když právě ten váš spolubydlící je váš BFF).
„Nájemní smlouvy chrání všechny zúčastněné tím, že uvádějí očekávání a stanovují právní role,“ říká.
Evan Roberts, realitní agent s Spolehlivé homebuyery v Baltimoru v Marylandu navrhuje svým klientům, kteří jdou po rodinné cestě, aby si stále najali společnost spravující nemovitosti.
"Pochopení toho, jak prověřit nájemníky, je dovednost, která trvá roky, než se dokončí," říká Roberts. „Mít správcovskou společnost sníží šance špatného nájemce proklouznout procesem žádosti. Také znají nejlepší způsoby uvedení nemovitosti na trh a pomohou vám najít nájemníka rychleji než sami. “
"Nájemníci nemusí ani vědět, že jste vlastníkem, když s nimi žijete," říká. (Záludný, že? Ale to také znamená, že nejste ten, kdo brzy ráno zaklepe na dveře, řekněme, že se odpadky likvidují).
Nájemníci, kteří si pronajímají prostřednictvím profesionální správcovské společnosti, také méně pravděpodobně posouvají hranice, jako je placení nájmu pozdě, říká Roberts.
Další možností, jak ušetřit nějaké peníze, ale zmírnit obtížné úkoly pronajímatele, je vyzkoušet službu jako Dostupnost, která je určena majitelům kutilství, a může automatizovat časově náročné úkoly, jako je výběr nájemného, vyhledávání a prověřování nájemců a správa problémů s údržbou.
Než zabalíte mosazné příslušenství, akcenty terrazzo a makramen, věnujte nějaký čas plížení náhled toho, co říkají odborníci v oblasti nemovitostí, jsou hlavní domácí trendy, ve kterých budeme odepisovat naše seznamy 2020.
Sarah Magnusonová
18. prosince 2019
