Kdo z nás nemá nadšení pro koupi zoufalého domu, jeho opravu a prodej za pěkný zisk? HGTV ukazuje, že to vypadá naprosto snadno - a také zábavné. Ale dokonce i veteráni z těchto výstav a velkými kapesními profesionály někdy se snaží vydělat peníze obracejícími domy—Nebo alespoň dost, aby to stálo za to stres a problémy.
Nepřesvědčený? Představme si, že koupíme unavený starý dům za 300 000 USD, investujeme 50 000 USD do oprav a vylepšení a prodáme jej za 400 000 $ za zisk 50 000 $. Zní to docela skvěle, že? Ve jménu prasknutí bublin se podívejme, jak by ostré hrany reality mohly strhnout díry v naší obracející fantazii.
Kdykoli prodáte dům, začínáte se ztrátou, protože v provize realitních kanceláří budete platit průměrně 5% až 6%. I když jste realitkou sami, obvykle musíte zaplatit alespoň provizi kupujícího agenta ve výši 2,5% až 3%. Ale pro většinu lidí to znamená, že potřebujete dům, který ocení hodnotu nejméně o 5%, abyste se vyrovnal.
Pomocí celostátní průměr provize 5,26%
, za prodej našeho domu 400 000 $ zaplatíme poplatky ve výši 21 040 $, což nezahrnuje ani marketing ani inscenování. Tím se naše zisky omezí na 28 960 dolarů.Rekonstrukce pořadů na HGTV se upravují tak, aby kondenzovaly dlouhý a komplikovaný proces až do jediné epizody. Pravda je, že jakýkoli projekt přestavby zabere čas - a obvykle mnohem víc, než si myslíte. Dodavatel Tom Silva z PBS Tento starý důmřekl měli byste očekávat úplnou renovaci kuchyně, která potrvá dva až šest měsíců. A ať už se rozhodnete pro jakýkoli rozpočet a časový rozvrh, „bude to trvat déle a bude vás to stát víc,“ řekla mi Silva v lednu. Je to proto, že při velké přestavbě se téměř vždy objevují neočekávané problémy nebo změny designu.
A to je, pokud můžete dokonce získat dodavatele. Jsme uprostřed a nedostatek kvalifikované pracovní sílya na rušných trzích jsou dobré stavební výhody rezervováno na měsíce; získání zpětného volání nebo nabídky může trvat týdny. A bez výhod celonárodního televizního publika je mnohem méně pravděpodobné, že váš dodavatel bude pracovat přesčas, aby dokončil práci na časové ose, pokud dojde ke komplikacím.
Čím déle však držíte nemovitost, tím déle platíte režijní náklady, jako je pojištění, daně z nemovitostí a účty za energie. Za předpokladu, že jste schopni dokončit práci a prodat dům za šest měsíců - což je pravděpodobně optimistický - stále zůstanete na hřišti za půl roku majetkových daní, pojištění a utility. Na průměrná efektivní sazba 1,15%, samotné daně z majetku 300 000 USD by po šesti měsících činily 1 725 USD; přidat pojištění majitelů domů plus účty za elektřinu, plyn a vodu a náš zisk dále klesá.
Když obyčejní lidé prodávají dům, obvykle se nemusí starat o placení daní ze zisku, i když je to docela podstatné. Pokud prodáte dům, ve kterém jste žili dva z posledních pěti let, nebudete dlužit žádné daně až do zisku 250 000 $ (500 000 $, pokud jste manželé společně).
Pokud však převrátíte dům do jednoho roku, bude jakýkoli zisk považován za krátkodobý kapitálový zisk, který je zdaněn jako běžný příjem - sazby až 37%, v závislosti na vašem dalším příjmu. Prodejte ve druhém roce a na zisky se vztahuje odpouštějící dlouhodobá míra kapitálových výnosů, která pohybuje se od 0% do 20%.
Řekněme, že po provizi a přepravních nákladech nám zbývá zisk 25 000 $. Pokud v naší denní práci vyděláme více než 38 700 $ ročně, bude to zdaněno sazbou nejméně 22%. Náš zisk je nyní snížen na 19 500 $. A ani jsme nezohledňovali věci, jako jsou náklady na uzavření, které také naráží na tisíce.
Přestože to není ani polovina zisku, který jsme si poprvé představili, 19 500 $ by bylo pro většinu z nás vítaným neočekávaným ziskem. Potíž je v tom, že výplata přichází s tak velkým rizikem. Koupě a rehabilitace domu vyžaduje obrovskou investici kapitálu, času a energie.
Je tu jen velmi malá rezerva na chyby - a je zde velmi reálná možnost, že nemůžete dům prodat za to, co jste doufali. Mohli byste být ponecháni v domě, který nemůžete prodat, a účetní náklady, které se i nadále hromadí každý měsíc.
Ale zvažte toto: Američané v roce 2017 převrátili více než 207 000 domů -nejvíce od roku 2006. Profesionální domácí ploutve říkají, že konkurence je tvrdší než kdy dříve a že je mnohem těžší vydělat peníze, než tomu bylo v důsledku krize v oblasti bydlení.
Více k věci, mnoho z těch ploutve v roce 2006 se chystalo čelit finanční krachu: Do roku 2009 doma hodnoty klesly ze svých vrcholů v polovině roku 2000, takže miliony majitelů domů - a ploutve - nechali čelit uzavření trhu. Ve skutečnosti, nový výzkum naznačuje, že dům-ploutve mohou mít hrál nadměrnou roli při vyvolávání krize v oblasti bydlení.
Pokud se prodej zpomalí nebo se ceny začnou v měsících klouzat, zatímco vyléváte peníze do nemovitosti, můžete nakonec prodat do mnohem jiného prostředí, než jste dům koupili. Dno může vypadnout z trhu s bydlením rychleji, než můžete říci 2008.