Víte, že chcete koupit dům - prostě si nejste jisti, kde začít. A není divu: Nákup vašeho prvního domova může být dlouhý, zastrašující proces, plný hrubých věcí, jako je matematika, právní dokumenty a konkurence hrdinů. Ale nebojte se: První kupci stejně jako vy to pořád pořád děláme a my vás tímto procesem projdeme.
Nejprve se musíte ujistit, že jste emocionálně a finančně připraven koupit dům. Doufejme, že jste strávili několik posledních let tím, že jste se dostali na solidní finanční základnu - to znamená vydělávat stabilní příjem, úspora zálohy a zlepšení vašeho kreditu, abyste mohli získat hypotéku.
Neexistuje žádná újma při pádu na otevřené domy, než budete oficiálně připraveni ke koupi, jen abyste získali cit pro trh a to, co se vám líbí a nelíbí. Ale jakmile máte své finance na druhou, je čas začít vážně.
Pokud si pronajímáte, začněte hledat přibližně šest měsíců před započetím pronájmu, říká Marie Presti, majitelka / makléřka společnosti Presti Group v Newtonu, Massachusetts. "Pro průměrného kupce domů trvá nalezení nemovitosti dva až tři měsíce a jakmile podáte nabídku, je to dalších šest až osm týdnů," říká. Na trzích s velkou konkurencí a malým zásobem však může vyhledávání trvat ještě déle.
Je dobré začít s první třídou homebuyerů, která vás seznámí s tímto procesem a také s některými důvěryhodnými realitními profesionály ve vaší oblasti. "Rozhodně zvažte, aby se první třída homebuyerů naučila co nejvíce, takže to není tak děsivé," říká Presti. Dokončení takové třídy je často vyžadováno i pro první úvěrové programy pro homebuyer, takže je dobré si to brzy vzít pod pás.
Přibližně tentokrát budete chtít začít sestavovat realitní tým, počínaje kupujícím agentem a hypotečním úvěrem. (Později budete potřebovat realitní kanceláře, domácí inspektory a pojišťovací agenty.) Zeptejte se, přečtěte si recenze realitních kanceláří na Zillow nebo Trulia, nebo zjistěte, zda váš třídní instruktor má nějaké doporučení pro kupujícího činidlo. Pokud máte rádi a důvěřujete své realitní kanceláři, mohou vás obecně nasměrovat k dalším místním profesionálům, se kterými v minulosti pracovali, od úvěrových úředníků po pojišťovací agenty.
Státní zákony se liší, ale zástupce kupujícího bude zastupovat vaše zájmy během domácího vyhledávání a jednat vaším jménem, a obvykle obdrží od prodávajícího snížení provize, když si konečně koupíte dům (což znamená, že jim neplatíte) přímo). Vyberte si někoho, kdo má hluboké znalosti o místním trhu - a komu věříte, že se o vás postará.
Začněte krátkou konzultací se svým agentem, takže jste na stejné stránce - potřebují vědět, co hledáte. Presti dává svým novým kupujícím domácí úkoly a přikazuje jim, aby přišli se seznamem svých pěti nejlepších „must-haves“ - neobchodovatelných funkce, kterou domov musí absolutně potřebovat, která by se mohla pohybovat od centrálního vzduchu k určitému městu nebo umístění - a poté upřednostňovat jim. "A pokud kupujete nemovitost s někým jiným, měli by udělat totéž zvlášť, a pak byste se měli oba spojit a sloučit tento seznam do jednoho seznamu priorit," říká. "To může trvat týdny a týdny."
Potom jim Presti řekne, aby si vytvořili také seznamy svých nejlepších pěti „seznamů přání“ - a sloučily oba seznamy dohromady. Pokud se mezi vámi nevyskytne významné překrývání, bude tento seznam často obsahovat kombinaci odhozených must-haves z první dvojice seznamů. Ale každá funkce, na které můžete zůstat flexibilní, vás otevře více potenciálním domům - a cenovým rozpětím.
Uvedení těchto kritérií vám pomůže soustředit se na to, na čem vám při prohlížení domu opravdu záleží, říká Presti. "Pokud se lidé prostě začnou dívat na domy a nemají tento připravený seznam, půjdou dovnitř a pokud má pěknou kuchyň, najednou si myslí, že je to skvělé." Dívají se na kosmetiku, a to by měla být jedna z posledních věcí, na kterou byste se měli zaměřit, “říká.
"Nejprve se podívejme, zda splňuje vaše kritéria, co je pro vás důležité." Za druhé, strukturální aspekty - jak stará je pec, střecha, okna - než začnete zkoumat, zda má myčku z nerezové oceli, “říká Presti. "Protože jako majitel domu můžete kdykoli zcela změnit vnitřek vašeho domu nebo byt." Vlastníte to a v průběhu času ho můžete vždy opravit. Nemůžete si však dům vyzvednout a přestěhovat se z rušné ulice. “
Měli byste také získat předem schválenou hypotéku, než začnete navštěvovat domy. Pro jednu věc, pokud narazíte na svůj vysněný dům, může vám uniknout, když se potýkáte s financováním. Ale také vám poskytne realistická očekávání ohledně toho, co si můžete dovolit. "Obvykle doporučuji, abyste to udělali brzy, protože to může být překvapivé a znepokojivé, když kupující konečně půjde k půjčovateli a požádá o předem, a zjistí, že jejich kreditní skóre je nižší, než si mysleli, nebo nemají kupní sílu, kterou potřebují, “ říká.
Porovnejte několik různých půjčovatelů a hypotečních produktů online, včetně produktů nabízených místními družstevními záložnami, pokud jste způsobilí, a půjček na první homebuyer s nízkými splátkami agentura pro financování bydlení vašeho státu.
Pro vaši hypoteční aplikaci budete muset shromáždit výplaty, daňová přiznání a další finanční dokumentaci. Ponechte je ve složce po celou dobu domácího hledání, protože je budete muset poskytnout znovu, až dokončíte hypotéku (nebo pokud vyprší platnost 90denního předběžného schválení).
S agentem kupujícího na vaší straně a předběžným schvalovacím dopisem v ruce jste nyní připraveni pronásledovat výpisy a hledat zemi pro svůj vysněný dům - a pokud to najdete, udělejte nabídku.
Když najdete správný dům, váš agent vám pomůže napsat a odeslat nabídku. Dobrý kupující agent se pokusí získat informace o prodejci, které by mohly zlepšit vaše šance (a určit) zda byste měli předložit osobní dopis ) a bude dostatečně dobře znát místní trh, aby vaše nabídka byla konkurenceschopná.
"Úkolem vašeho agenta je zjistit motivaci prodávajícího, zda existují i jiné nabídky a co je pro prodávajícího důležité při pohledu na nabídky," říká Presti. Díky této inteligenci budete moci svou nabídku učinit malými způsoby přitažlivějšími. "V mnoha případech se to naučí, samozřejmě, peníze jsou důležité, ale není to jediná věc." Možná je pro ně opravdu důležité zavřít se v určitý den. “
Obvykle budete muset do své nabídky vložit vklad s názvem vydělat peníze, což může být 1 000 až 10 000 $ nebo více. Tyto peníze se použijí na kupní cenu, pokud je vaše nabídka přijata, a vráceny vám, pokud ne - ale pokud nakonec porušíte podmínky přijaté nabídky, jsou pryč.
Vezměte si to ode mě a nabídka vám nabídne spoustu odvahy: Zavazujete se platit stovky tisíc dolarů, takže opravdu potřebujete mít rádi - možná lásku - místo. Zároveň je zcela možné, že vaše nabídka bude zamítnuta. My Zamilovaný s a nabídnout tři domovy v průběhu roku, než byla konečně přijata naše čtvrtá nabídka; každé odmítnutí bylo zničující.
Judy Alexander, realitní kancelář ve skupině Higgins v Lexingtonu, Massachusetts, uvedla, že někteří z jejích kupujících byli nabídnout 10 nebo vícekrát, než byli konečně úspěšní - každý z nich má vlastní vyčerpávající zklamání. "Je to bolest," řekla. „Největší část [tohoto zaměstnání] je sociální pracovník. Není to všechno nemovitost. “
Sarah Korval, která koupila dům se svým manželem Scottem v roce 2016, říká, že v tomto okamžiku se věci opravdu začnou stresovat. "Ihned po vložení naší nabídky se začalo pohybovat mnoho pohyblivých částí." Byl to vítr, “řekla. "Stalo se také, že nabídka byla přijata týden, kdy jsme odcházeli na dovolenou, a tak jsme museli podnikat z národního parku se špatnou buněčnou službou." Pokoušíte se provést radarový test radonovým testem, když osobu neslyšíte na druhém konci, váš krevní tlak vám nepomůže. “
Za normálních tržních podmínek by vaše nabídka měla obsahovat nepředvídanou situaci, která vám umožní provést domácí inspekci přibližně do týdne od přijaté nabídky. To vám umožní vystoupit z nákupu nebo znovu vyjednat cenu, pokud se při domácí prohlídce objeví dříve neznámé problémy.
"Domácí inspektor prozkoumá strukturální a mechanický stav domu," říká Jorge Colon, programový manažer společnosti Homebuying Mentors, program neziskové Allston-Brighton Development Corp. v Bostonu.
Nejsou vševědoucí, ale domácí inspektor vás obecně může upozornit na zjevné problémy nebo potenciál problémová místa, která mohou vyžadovat bližší pohled od specialisty, jako je inspektor škůdců nebo strukturální inženýr. Inspekce v průměru kolem 300 až 500 USDa měla by trvat několik hodin. Pokud to dokážete, je dobré zastínit inspektora, aby se dozvěděl o domě.
"Domácí inspektor vám řekne například, zda je třeba v blízké budoucnosti vyměnit topný systém nebo střechu, což by mohlo být nákladné opravy," říká Colon. Pokud jste zahrnuli pohotovostní událost, můžete pomocí zprávy inspektora rozhodnout, zda znovu vyjednat transakci nebo se z transakce vrátit, aniž byste ztratili vklad. "To, co vám domácí inspektor nemůže říct, je, zda byste si měli koupit dům, nebo ne," dodává Colon. "To je na kupujícím."
Na horkém trhu se první kupující mohou snažit držet krok s kupujícími v hotovosti a mohou se cítit pod tlakem, aby z jejich nabídky upustili nepředvídané události - jako je například pohotovostní prohlídka v domácnosti. "Myslím, že musíte být opravdový kovboj, myslím to," řekl mi Alexander. "Na druhou stranu, pokud chcete být v provozu, prodejci obvykle nechtějí přijmout nabídku s případnou kontrolou, pokud se jedná o více nabídek."
Jedním ze způsobů, jak Alexander navrhuje obejít se na konkurenčních trzích, je zmáčknout se v domácí inspekci mezi otevřeným domem a kdy jsou všechny nabídky splatné, obvykle o několik dní později. "Druhým je vrátit se domů a podruhé, než bude nabídka splatná, a tentokrát s informovaným dodavatelem." nebo přítel, který je v oboru a dokáže dimenzovat vytápění, elektrické rozvody, instalatérské práce, hlavní systémy domu, “ řekl.
Plukovník varuje před upuštěním od případné inspekce, pokud nemáte prostředky k pokrytí neočekávaných oprav. "Při psaní nabídky se ujistěte, že uvedené podmínky jsou pro vás realistické," řekl. "Nedovolte, aby vás konkurenceschopnost trhu donutila k emočním rozhodnutím."
Poté, co jste prošli domem a po jakémkoli vyjednávání jsou obě strany připraveny pokračovat, je čas podepsat konečnou smlouvu, která se často nazývá kupní a prodejní smlouva (P&S). Tím bude uvedena konečná kupní cena, datum uzávěrky a další právní podrobnosti o prodeji. Může zahrnovat další nepředvídané události, které vás nebo prodejce chrání: například hypoteční podmíněnost vám umožní odejít, pokud nejste schopni zajistit financování.
Po podpisu P&S je čas dokončit vaše financování. Za účelem přísnějšího upisování odešlete konečnou žádost o hypotéku - obnovení původní žádosti, s novými výplatními pásy a bankovními výpisy. Během tohoto období mějte kredit uzamčen, protože nechcete, aby náhlý pokles kreditních karet snížil vaše kreditní skóre a zkomplikoval vaši hypotéku.
Přibližně tentokrát si věřitel obvykle najme odhadce, aby zhodnotil hodnotu nemovitosti. To bude stát asi 300 až 400 dolarů, i když to může být soustředěno do vašich nákladů na uzavření. Pokud nabízíte cenu nad požadovanou cenou, může to být trošku nervózní, protože musíte přijít ohodnocení blízko nebo nad dohodnutou kupní cenou - půjčovatel vám nebude půjčit více peněz, než je místo hodnota.
Nyní, když pracujete s konečnými údaji, je to často místo, kde si kupující zvolí uzamčení v úrokové sazbě po dobu 30 nebo 45 dní - dost dlouho na to, aby všechna čísla zůstala na svém místě datum. (Můžete si však zvolit uzamčení sazeb v kterémkoli okamžiku tohoto procesu - váš úvěrový referent vám může v tomto ohledu poradit.) Váš věřitel by měl nyní vám také bude moci poskytnout přesné posouzení nákladů na uzavření a všech daní z pojištění nebo majetku, které budete muset zaplatit (pro příští rok) na uzavření.
Když už mluvíme o pojištění majitelů domů, budete si muset něco koupit, než se budete moci uzavřít doma - banka se vám nepodaří podat stovky tisíc dolarů bez potvrzení, že je jeho investice pojištěna. Vaše realitní kancelář by mohla doporučit místního pojišťovacího agenta, nebo pokud jste se svým pojištěním automobilu spokojeni, můžete se jich zeptat na sjednocení svých auto a majitelů domů se slevou. V případě pochybností hledejte nezávislého agenta, který může nakupovat za nejlepší ceny a pokrytí vaším jménem.
Těsně před uzavřením budete mít možnost provést závěrečný průchod domovem, abyste se ujistili, že je prázdný, čistý a více či méně neporušený - stejný dům, ve kterém jste se rozhodli koupit. Napětí může být v tomto bodě vysoké, ale žádná ze stran nechce, aby dohoda propadla nyní, takže všechny podrobnosti o nitování mohou být snad rozpracovány. (Náš prodejce se pokusil nechat za sebou obrovský, ošklivý kus nábytku - neměli jsme ho.)
Postupy uzavírání se liší, ale obvykle se setkáte s prodejcem, realitními kancelářemi a právníky, abyste podepsali smlouvu - a přidejte svého Johna Hancocka do asi stovky dalších právních forem. Váš agent nebo právník vám může vysvětlit vše, čemu nerozumíte - je v pořádku klást otázky. Konec konců je to docela velká věc.